작성일 : 06/04/2015 06:50 pm
rental property 모기지 15년 or 30년
 질문자 : Listen45
조회 : 5,597  


안녕하세요?


저희 부부는 텍사스에 거주하고 있고 현재 183K 정도의 rental property (single family house) 를 구매 할려고 합니다.
현재 렌트가 1600불로 들어와 있는 상태입니다. 30년으로 할경우 570불 정도 캐쉬 플로우 생각하고 있습니다.
그런데 15년 모기지와 30년 모기지를 두고 고민을 하고 있습니다.

우선 30년(4.375%)과 15년(3.5%) 모기지에서 한달 페이먼트는 약 $290 의 차이가 있는데요, 보통 30년 모기지를 해서 cash flow 를 극대화 하는것을 정석으로 알고는 있지만 15년 모기지로해서 15년후에는 더큰 렌트 수입이 들어오는 것도 괜찮은것 같습니다. 저희 부부는 현재 두사람다 풀타임으로(엔지니어) 일하고 있고15년 이상은 충분히 안정적으로 일할수 있기 때문에 한달에 $290 정도의 차이는 없어도 생활에 전혀 지장이 되지 않습니다. 그러나 앞으로 rental property 들을 계속 구입할 계획에 있기 때문에 장기적으로 계속 투자할 계획으로 볼때 어떻게 선택해야 하는게 좋을지 궁금합니다.


그럼 답변 미리 감사 드립니다.

김원석의 답변 06/05/2015 01:55 am
 
투자용 부동산의 정석은 "모자라면 내가 지불한다"는 생각은 우선 버리고 시작해야 합니다. 그러므로 앞으로 15년 이상은 더 일할 것이다라는 생각은 우선 접고 시작해야 합니다. 내가 번돈으로 메꾸는 것이 만약에 사태를 대비애하는 것이라는 생각도 하지 말아야 합니다. 투자용 부동산이라면 충분한 Cashflow (현금 흐름) 이 있어야 투자입니다.
가격이 오르는 것도 생각하지 말아야 할 것입니다. 다음 10년이 하락세 일수도 있기 때문입니다.
그러므로 15년 후에 페이오프를 위해 간신히 손해보지 않을 정도로 숫자를 맞추는 무리 하지 않는 것이 중요합니다.
내일 당장이라도 일을 못하는 경우도 있을 것이며 경제가 계속 상승할 것이라는 믿음은 매우 위험한 기대 입니다.

만약 예를 들어 투자용 부동산을 수십채 가지고 있는 투자자라면 각각의 부동산 자체 내에서 수익을 창조해내고 투자자에게 매월 수익을 가져다 주어야 할 것입니다. 만약 이 투자자가 소유한 모든 부동산이 간신히 손해만 보지않고 있다면 도미노 현상을 가져올수 있을 것입니다.

물론 15년 이자가 더 싸다고는 하나 30년 융자를 받아 4.375%의 이자보다 더 많은 수익성을 창출하고 튼튼한 현금 흐름의 부동산을 소유하는 것이 훨씬 현명한 선택입니다. 이자가 비싸도 은행 돈 (남의 돈)으로 내가 돈을 벌기 때문이죠.

그리고 다음 투자용 주택을 구매할때도 현재 소유한 부동산의 위험도를 은행에서는 측정하고 융자를 줍니다. 만약 현금의 흐름이 거의 없는 부동산의 소유시 아무리 소유한 이자가 싸도, 다음 융자에 방해가 됩니다.
 
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