작성일 : 07/24/2014 02:22 am
2번째 주택구입 융자에 관해
 질문자 : hatty
조회 : 6,124  


안녕하세요 15만불 론이 남아있는 콘도를 하나 소유하고있는데, 이번에 40만불정도의 하우스를    30% 다운하고 구입하려합니다 인컴보고가 없는상황에서 월수입이 얼마가 되야 나머지 28만불의 론을 신청할수있나요?  미리 감사 드립니다

추가질문 드립니다. 현재 론렌더가 BoA 인데 두번째 주택구입융자도 같은은행에서 신청하는게 유리한가요? 크레딧좋은편이고 지난 10년간 몰기지 페이먼도 한번도 늦은적 없습니다. 또 BoA 에서 지금 론 6%의 이자를 4.5%까지 내려준다고 refinance  하라고 1-2년 전부터 계속 편지가 오고있는데, 게으른탓에 또 인컴보고가 없는관계로 안될것같은 생각에 미루기만 했습니다. 이번기회에 다 같이 해결할방법이 없을까요? 참고로 수입은 매달 한국에서 송금받고 있습니다. 다시한번 감사드립니다 .

김원석의 답변 07/24/2014 11:28 pm
 
미국 주류 은행에서는 인컴이 없으신 경우에는 융자를 해드릴수 없습니다. 한국계 은행이나 중국계 은행에서 행하는 Stated Income 프로그램을 사용하실 수 밖에없습니다.
35% 다운을 하시면 인컴관계없이 융자를 받을 수 있습니다.
만약 한국 시민 이실 경우에는 외국인 융자도 35% 다운하고 융자 받을 수 있습니다.
외국인 융자는 약 5년 고정 3.75%, 내국인 용 Stated Income은 5년 고정에 4.75% 입니다.
참고로 재융자를 같은 은행에 한다고 유리한 점은 없습니다.
재융자는 이미 10년이 지나셨다면 오히려 하지 않는 것이 나은 방법일 수 있습니다. 10년이 지난 현재 $150,000 정도의 융자가 남아 있다면 처음 빌리신 금액은 약 $185,000 정도 입니다. 첫 10년은 거의 이자만 내다가 이제서야 몰기지의 1/3의 원금 환원을 시작했습니다. 월 페이먼트는 $1100에서 $950 정도로 내려가 월 $150 정도를 절약 할 수 있으나 원금의 삭감은 월 $320 에서 $235로 약 $100을 덜 갚게 됩니다. 또한 재융자 비용과 30년 융자를 다시 시작하는 것이므로 오히려 재융자를 하지 않는 것이 더 좋을 수도 있습니다.
또 다른 방법은 재융자를 하여 렌트로 돌리는 것보다 판매를 하는 것입니다. 콘도라고 하신 것을 보아 매월 재산세, 몰기지, HOA, 보험료, 공실률, 수리비용 등을 고려하시면 매월 손해를 보며 소유하셔야 할 것입니다. 하지만 판매를 하여 에퀴티를 다음집에 다운페이로 사용하신다면 그만큼의 페이먼트는 절약할 수 있습니다. 결국에는 투자용 부동산을 소유하여 페이먼트를 늘이는 것보다 판매를 하여 새 집에 다운페이를 더하는 것이 이익이 될수도 있기에 깊히 생각하시길 바라겠습니다.
 
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