작성일 : 09/16/2018 12:25 pm
1031익스체인지 재문의요
 질문자 : Sharonsusanna
조회 : 533  


답글 잘 보았습니다.
저의 인포메이션을 드릴께요~ 양도소득세를 계산하니 꽤 되더라구요..

2008년 570,000불 주고 구매했고
올해 1,150,000에 판매되어 계약중이에요. 차액이 580,000불이고
우리 부부가 2층에서 거주하면서 택스보고를 공동으로 했기 때문에
총 500,000불 중에 1층 렌트소득이 발생하여 50%인 250,000이 마이너스 된다고 해요.

1,150,000-570,000-250,000=330,000
그러면 330,000의 20%가 양도소득세가 되는데 그 금액이 66,000불인거 같아요.

우리는 이럴경우 비슷한 금액대의 투패밀리 하우스를 구매해서 1031익스체인지 혜택을 보는것이 낫나요?

투패밀리 하우스를 사서 한곳은 렌트를  주고 한곳은 우리가 살면 1031혜택이 되는건지...


참고로 우리는 집이 이거 하나입니다.
그리고 이 집에 론이 350,000불이 남아있어요.
1031하게되면 1,150,000에서 융자 350,000을 뺀 만큼의 집을 사도 되는건지,,

또 부동산에서 집을 팔기위해 집공사를 한것으로 10만불 영수증을 주겠다고 하는데
그 10만불도 양도소득세 계산할때 마이너스가 되는건지?

Mix used 빌딩의 경우
1층 2층 나눠서 감정을 받으라는데
그럼 1031익스체인지 되는 금액이 1층만 해당하는지 감정후 2층에 대한 양도소득세는 나오는지?

비슷한 금액대의 투패밀리 하우스를 구입하여 한곳은 렌트 한곳은 우리가 거주하면 양도소득세가 우리 거주분에 대해 나오는지?

만약 현재 mix used 빌딩 감정후 렌트주는 1층 지분을 50%로 감정이 되어서 렌트분만 1031이 인정된다면 우리가 내는 양도소득세는 얼마인지

너무 궁금한게 많아서 이 질문 저질문 내용전달이 잘 되었는지 모르겠어요.
그럼 답변 기다리겠습니다. 감사합니다.

김원석의 답변 09/18/2018 09:53 pm
 
유닛이 두개이고 하나 거주하시면 조금 복잡 할 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 두 유닛을 두채의 다른집으로 보시면 됩니다.
차액이 580000이면 두 집으로 나누어 계산하시면 됩니다.
우선은 이집을 보존하시고 판매 하실때 발생되는 비용을 뺄수 있습니다. 10만불의 공사를 하셨다면 48만불의 수익이 세금대상이 됩니다. 그러면 절반을 나누어 24만불씩의 수익이 발생하는 것입니다. 거주하신 쪽은 부부이시라면 50만불까지 예외가 되므로 세금은 발생하지 않습니다. 유닛을 반으로 나누어 계산하더라도 50만불의 혜택을 받습니다.
나머지 24만불의 수익은 1031을 하시던지 아니면 세금을 지불하셔야 합니다.
mixed used라고 감정을 두번하지 않습니다. 만약 일층에 비지니스가 있고 윗층에 아파트라면 건물 감정과 비지니스의 감정을 하지요.
 
 

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