작성일 : 05/30/2014 12:27 pm
안녕하세요 첫 집 장만에 관하여 여쭈어 봅니다
 질문자 : kimchimyun
조회 : 10,954  


안녕하세요

저는 LA에서 아들하나랑 부인 저이렇게 세가족이서 렌트에 살고 있습니다
올해 10만불 다운페이로 집구매를 계획하였으나, 집안 사정상 다운페이 할돈을 전부 다른곳으로 가게되어서 집구매가 사실상 힘들어 졌는데요
주위에 지인분들께서 다운페이 정부보조 프로그램이 많다고 한번 알아보라고 해서 다시한번 힘을 갖고 알아보고 있습니다. (듣기로는 1000불 다운페이 프로그램도 있다고... 이경우는 다른 경비가 하나도 없나요?)
현재 저는 보유 현금은 거의 없는 상태구요(몇천불 정도?) 크리딧 스코어는 나쁘지 않습니다, 물론 빚도 하나도 없구요 3명가족에 저혼자 일해서 40000불 정도 택스보고 하고 있습니다
저같은 상황에 있는 사람도 집을 살 수 있는지 너무 궁금합니다
그리고 정부에서 집구매시 도움을 주는 많은 프로그램이 있던데 어떤것들이 해당되는지 어떤 프로그램이 저에게 도움이 되는지 너무 복잡하네요
아울러 경매집 같은거는 어떻게 구입을 하는건 가요?

아무쪼록 조언 부탁 드립니다
글 읽어 주셔서 감사합니다

김원석의 답변 05/30/2014 06:43 pm
 
다운페이를 1000불 한다는 것은 0.5% 다운 페이 프로그램을 사용하시면 가능합니다. 단, $200,000짜리 집을 구매하셨을 경우에 해당합니다. CAL HFA에서 제공하는 Platinum Program을 사용하시는 것입니다. 지난 3년간 집을 소유한 기록이 없고 크레딧은 640점 이상이 되어야 합니다. 인컴또한 너무 많아서도 않되며 너무 적어서도 않됩니다. 다음은 제 칼럼에 있는 내용을 다시 적어 봅니다.

가장 널리 사용되는 다운페이 보조 프로그램중 개인적으로 권장하는 프로그램은 National Homebuyers Fund®, Inc. (NHF) 에서 도움을 주는 0.5% 다운 플레티넘 프로그램이다. FHA나 VA융자에 사용하며 1차 융자 금액의 3%의 보조 받은 금액을 다시 갚지 않아도 되는 프로그램이다. 지난 3년간 집을 소유한 기록이 없으며 꼭 첫집 구매에만 해당하지 않다. 본인의 거주용 집에만 허락되며 620점 이상의 크레딧 점수와 인컴의 제약이 있다. LA 카운티내에 구매시 연 $80,040, Orange 카운티 내에 구매시 연 $96,715 이하의 인컴을 보고 하여야 한다. 반면에 인컴의 45%를 몰게지와 재산세에 사용할 수 있기에 인컴이 적을 경우 융자 가능 금액이 적어지게 된다. 예를 들어 LA 카운티에 $400,000의 집을 구매하려면 연 인컴이 $80,000이 되어야 하므로 더 많으면 실격이되며 인컴이 적을 경우에는 원하는 융자금액을 얻을 수 없게 된다.  연 인컴이 $60,000일경우 약 $300,000의 융자가 가능하게 된다. 1차 융자금액은 $417,000 미만이어야 하며 구매가격이 그 이상일 경우 차액은 다운페이로 지불 하여야 한다. 플래티넘 프로그램은 군인이 아닐경우 FHA 로 구매를 하여야 하기에 융자 보험 (mortgage Insurance)에 가입하여야 하며 $100,000의 융자 금액당 월 $100정도를 지불 해야 한다. 가주내 어디든지 구매할 수 있으나 콘도나 타운하우스는 FHA 승인이 난 곳이 드물기에 단독 주택을 구매할 때 사용하기에 좋다. 일반 FHA의 경우 에스크로의 기간은 약 30~45일이 소요 되나 플레티넘 프로그램을 받기 원한다면 45~60일이 소요된다.
개인적으로 구매금액의 3%를 삭감받는 플레티넘 프로그램을 권장한다. 한 도시에만 국한되어 집을 찾지 않아도 되며 에스크로 기간도 도시프로그램에비해 짧다. 도시프로그램은 도시마다 차이가 많이 있으나 연간 지정된 예산이 있어 에스크로 중 예산이 없어질 경우 낭패를 볼수도 있으며 경우에 따라 에스크로가 3개월 이상 지연이 되는 경우도 많이 있다. 

쉽게 말하여 년 인컴의 5배 정도에 해당하는 융자 금액을 얻을 수 있습니다. 년간 5만불을 보고 하셨다면 25만불의 융자가 가능하겠습니다. 배우자나 친인척의 인컴을 합쳐 집을 구매할 수 도있습니다.

다운페이외에 에스크로 클로징 비용도 감안을 하여야 합니다. 30만불의 집을 구매시에는 약 $10,000정도의 비용이 소요됩니다. 하지만 다양한 방법을 사용하여 이 금액을 줄일 수 있습니다. 셀러에게 크레딧을 요청할 수도 있고, 이자율을 약간 올려 융자 회사에서 도움을 받을 수도 있습니다. 방법은 많이 있으므로 인컴만 확실하다면 집 구매는 어렵지 않다 하겠습니다.

보조 프로그램은 정말 많이 있습니다. 하지만 실제로 사용할 수 없는 프로그램은 더 많습니다. 요즘 비영리 단체나 은행들에서 여러가지 보조 프로그램을 광고하고 있으나 융자와 보조 프로그램을 받는 방법에대헤서만 소개를하고 실전에 사용할 부동산 에이전트와의 연결이 없습니다. 실제로 구매를 도와주고 이해하여 실전에 활용하는 방법을 아는 부동산 에이전트 역시 많지않습니다. 이러한 융자와 에스크로는 사용하기가 매우 까다로우며 바이어와 셀러를 동시에 이해하고 서로가 원하는 것을 맞출수 있는 부동산 에이전트가 필요하기 때문입니다. 주위에서 보조 프로그램은 많다고 하나 이러한 프로그램을 사용해서 집을 구매했다는 사람이 없는 것을 보면 짐작할 수 있습니다. 실전에서 이런 프로그램으로 융자와 부동산을 찾아주고 구매까지 완료해줄 수있는 노련한 부동산 에이전트가 모자라기 때문입니다. 더군다나 요즘은 워낙 바이어가 많다보니 다운페이가 적은 바이어의 오퍼는 천대받기 나름이기에 이런 어려운점을 보강해줄 수 있는 것 또한 부동산 에이전트의 능력이라 하겠습니다.

경매의 종류는 여러가지이며 처음으로 구매하시는 분께는 권해드리지 않습니다. 그 이유는 집내부를 보지 못하고 구매하는 경우가 많고, 부동산에 대한 많은 지식이 필요하며 위험부담을 미리 예측할 수 있는 능력과 많은 금액의 현금을 필요로 하므로 첫집 구매와는 거리가 아주 멉니다.

이에 반해 REO 또는 차압 매물은 비교적 구매가 쉽기에 권해드립니다. 단 집의 상태가 좋지 않은 경우가 많기에 가격은 저렴하나 리모델링의 비용이 상당히 필요할 수 있습니다.

연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
 
 

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