가장 안정된 수익형 부동산 모델은
15년 ~ 20년 Corporate에서 개런티된
Absolute NNN 리스된 Property 입니다.
투자용 상가 부동산을 구입할 때 2024년 2월 4일 현재 월 적용되는 이자율은 7%초 중반대인 반면 그 부동산을 구입했을 때에 기대할 수 있는 투자율은 5%에서 7%대에 머물고 있다. 그런데 투자율 4% 임에도 불구하고 현금바이어가 꾸준히 매입결정을 하는 매물이 있다.
바로 프랜차이즈 회사가 아닌 Corporate 이 직접 10년에서 20년 장기간 NNN 트리플넷 리스 계약을 한다. 이런 Corporate 세입자는 맥도널드, Chick-Fil-A칙필레이, 7-Eleven, 스타벅스, 레이징케인, Chipotle 등에서 발견하실 수 있다.
맥도널드는 레스토랑 비즈니스와 부동산과 같이 성장해 왔다고 해도 과언이 아닐 정도로 부동산 투자자들과 많은 관계 있고, 아직도 그렇게 새로운 맥도날드를 오픈한다. 1.2 에이커 대지위에 4,500 sqft 빌딩과 드라이브 스루 시설을 갖춘 20년 그라운드 리스계약을 맥도널드USA 코퍼레이션이 개런티를 한다. 그랜드 오프닝을 한 달 남겨둔 시점에서 셀러이자 쇼핑센터 개발자는 투자율 3.65% 에서 4% 로 투자자들에게 내놓고 있다. 인구가 급성장하고 있는 도시 지역중의 한 곳인 샌앤토니오시의 신축 주택단지와 나란히 형성된 대형 쇼핑몰 내에 대지 1 에이커 맥도널드 20년 리스 매물은 2백5십만불, 투자율 4%에 팔려 나갔다. Corpoarate guaranteed 매물의 대표적인 예이다.
스타벅스도 직접 운영을 하고 리스계약을 할 때에 코퍼레잇 개런티 리스 계약을 한다. 스타벅스는 매장 수를 늘리기 위해 부동산을 구입하여 가게를 오픈하기 보다는 대부분 리스 계약을 하고 있다. 경쟁 커피숍이 들어 올 수 없도록 리스계약서에 명시를 하거나 건물관리의 일부를 임대인이 직접하게 하거나 리스기간중에도 어떤 경우에는 일찍 종료하고 나갈 수 있는 등의 임차인에게 유리한 조항이 들어가 있는 경우가 종종 있고 대부분의 리스가 최대 10년으로 이를 불편해 하시는 투자자들은 아무리 코퍼레잇 개런티라 하더라도 이에 대한 선입견을 갖을 필요는 없다. 리턴되어 들어오는 수익률이 5% 중반대로 리턴이 좀 많고 사거리 코너 또는 쇼핑센터내 알짜배기 위치에 있는 경우 당연히 코퍼레이션 테넌트의 매력적인 이유로 팔려나가고 있다.
인앤아웃 햄버거회사의 웹사이트에는 새로운 장소를 계속 오픈하여 확장중이라는 소개와 함께 그들이 원하는 위치의 조건을 올려 놓았다. 그들은 리스로 새로운 가게의 장소를 확보하는 경우도 있지만 많은 경우에 부동산을 구입한 후 건물을 짓고 직접 퀵서비스 레스토랑 비즈니스를 운영한다. 여유있는 파킹랏과 드라이브스루가 포함된 햄버거 가게를 짓고 남는 공간이 있으면 그 인접한 땅을 팔기도 한다. 코퍼레잇 테넌트이지만 시장에 인앤아웃 테넌트 매물이 거의 없는 이유이다.
Drive thru 를 갖춘 매장 한 곳당 평균 6백8십만불 매출을 올리는 Chick-Fil-A 는 맥도널드 못지 않은 투자율을 4%에 가격이 형성되어 있다. 건물 4천 sqft 후반대에 더블 드라이브 스루 1에이커 넘는 대지에 그라운드 리스 20년가격이 2백3십만불에서 6백만불 사이의 매물로 쉽게 접근할 수 있는 매물은 아니지만 안정된 매물을 찾는 바이어에게는 맥도널드와 더불어 최고의 매물로 취급되어지고 있다.
Rasing Cane's 은 코퍼레잇 개런티 리스계약에 15년 리스 신축 매물이 자주 마켓에 소개되고 있으며 2024년 상반기 그랜드 오프닝 예정인 한 매물은 2백7십만불, 투자율 5% 에 현재 구입가능하다.
Corporate 개런티 리스에는 그라운드 리스형태가 대부분을 차지한다. 수익형 부동산 투자자는 이런 형태의 리스계약에는 건물 관리 요소가 전혀 개입되지 않기 때문에 건물에 대한 감가상각 depreciation 에 대한 단점을 제외하고는 완벽한 투자처가 될 수 있다.
Chipotle Corporate 계약에서는 종종 그라운드 리스가 아닌 NN 계약으로 되어 있는 경우도 있다. 지붕, 파킹랏, 건물 구조에 대한 책임을 오너인 투자자들에게 지우는 계약으로 되어 있으나, 대부분이 신축 건물에 목이 좋은 곳에 위치해 있고 투자율이 4%에서 5% 이상에도 만날 수 있기 때문에 비즈니스를 아주 잘 하고 있는 Chipotle 또한 매력적인 수익형 부동산 투자 매물인 경우도 많다.
이처럼 코퍼레잇 개런티 트리풀넷 상가 부동산은 은행 이자가 고공행진함에도 불구하고 1031 Exchage 대상 매물로 인기가 높고 또한 부동산의 현금화도 유리해서 거래가 활발하게 이루어 지고 있다.
해리정
한바다 부동산 대표
(213) 626-9790
