Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

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주택 매매과정
05/14/2015 10:21 am
 글쓴이 : 이규준
조회 : 3,159  


주택 매매과정

주택 구입을 위해 에스크로를 오픈하면 단계적으로 여러 과정을 거치게 된다.주택 구입을 위해 에스크로를 오픈하면 단계적으로 여러 과정을 거치게 된다부동산 에이전트들이 알아서 해주겠지만 거래 당사자인 셀러와 바이어도 대략적인 과정을 알고 있으면 이해가 빨라진다. ▶오퍼쓰기

바이어가 마음에 드는 집이 나오면 오퍼를 쓴다. 이때 셀러는 바이어의 오퍼를 그대로 받거나 조건이 맞지 않으면 카운터 오퍼를 보낸다. 바이어와 셀러가 서로 번의 오퍼를 주고 받은 가격이나 여러 가지 거래조건이 최종적으로 합의가 되면 에스크로를 오픈한다.

▶공개(Disclosure)

셀러는 에스크로를 오픈하면 7 이내에TDS(Transfer Disclosure Statement)라는 서류를 바이어한테 전달해야 한다. 셀러는 TDS 통해 주택에 대한 여러 가지 결함이나 문제점 등을 바이어한테 숨김없이 공개해야 한다. 셀러가 주택의 문제점을 알고 있으면서 이를 감춘다면 나중에 법적 책임에서 벗어나기 힘들다. 수리할 곳에 대해 고쳐줄 계획이 없다 할지라도 반드시 바이어한테 공개해야 한다. 또한 위험 또는 재난 보고서(Hazardous Report) 바이어한테 보내줘야 한다. 전문업체가 발행하는 리포트에는 주택이 위치한 지역의 지진대 존재 여부와 홍수 발생, 산불 각종 자연재해에 대한 위험 가능성에 대해 설명해주고 있다.

▶인스펙션

바이어는 서류상으로 주택에 대한 문제점을 확인하면서 직접 어떤 상태에 있는지를 눈으로 점검해야 한다. 주택 검사를 전문으로 하는 인스펙터를 고용해서 주택에 설치된 여러 장비들이 제대로 작동 하는 지와 안전장치 설치 여부 등을 검사해야 된다.일부 바이어들은 검사비용을 절약하기 위해 인스펙션을 생략하는데 이것은 좋은 방법이 아니다. 셀러가 주택의 문제점을 수리해주지 않는 As-Is 거래방식이라도 들어가서 살아야 집이 과연 어떤 상태에 있는가를 알기 위해 인스펙션은 하는 것이 좋다.

▶융자승인

바이어가 에스크로 오픈과 동시에 시작했던 모기지 융자 승인이 떨어지면 에스크로 과정의 90% 끝난 것이나 다름없다. 모기지 렌더는 바이어의 융자신청 서류와 감정사가 작성한 감정서를 검토하고 나서 최종적으로 융자를 승인 해준다. 이때까지 걸리는 기간이 보통 30~45 전후로 에스크로 기간의 대부분을 차지하고 있다고 해도 과언이 아니다.

▶터마이트

셀러는 융자승인이 나오면 주택의 목재를 갉아먹는 흰개미인 터마이트가 있는지 이로 인한 피해가 있는지를 알려주는 검사를 해야 한다. 터마이트 검사 전문업체가 리포트를 발행하면 이것을 바이어한테 전달해줘야 한다.터마이트가 없다면 검사 리포트로 끝이 난다. 만약 피해가 있다면 전문업체에서 터마이트를 박멸했다는 서류도 함께 보내야 한다.

▶최종 검사(Final Walkthrough)

최종 검사는 바이어가 융자서류(Loan Doc) 사인하기 실시하는 것이 보통이다. 대개 에스크로 종료 3~5일전이라고 보면 된다. 주택 인스펙션을 통해 셀러가 고쳐주기로 항목이 제대로 수리가 됐는지를 확인하는 과정이다.만약 바이어가 원했던 것들이 제대로 수리되지 않았다면 셀러측한테 다시 요구해야 한다. 이럴 경우 융자서류 사인은 수리작업이 완료된 다시 검사해서 최종적으로 확인될 때까지 미루는 것이 순서다.

▶종결

지금까지의 여러 과정이 성공적으로 끝나면 에스크로를 종결하게 된다.셀러는 주택판매로 생기는 매각대금을 받아 가고 바이어는 셀러가 갖고 있던 주택 소유권을 넘겨받으면서 양도증서(Grant Deed) 카운티 등기소에 등기하면 모든 절차가 마무리 된다.


 
 

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