Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

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NAR Certified - Short Sale & Foreclosure Resource
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유닛 구입시 주의사항
11/20/2014 10:48 am
 글쓴이 : 이규준
조회 : 6,297  



LA한인타운내 유닛이 품귀현상을 빚고 있다는 것은 이미 잘 알고 있는 사실이다. 그동안 유닛의 인기를 단순히 렌트수입으로만 생각했었다. 그런데 최근들어 원인을 분석해보니

한인 1세들이 노후대책을 위해 유닛으로 몰린다는 것을 알게됐다. 노후준비와 유닛은 무슨 관계가 있는 것일까?

-실태

유닛을 구입해서 한 유닛에 거주하게되면 나머지 유닛에서 나오는 렌트비로 모기지 페이먼트와 재산세 등을 충당할 수가 있다. 다운페이먼트를 얼마나 하느냐에 따라 건물주가 손에 쥐는 금액에는 차이가 난다.

시니어들이 현재 살고 있는 집이 페이오프 되지 않은 상태라면 매월 상환금이 지출된다. 그러나 규모를 줄여 유닛으로 들어가면 모기지 지출이 없어지고 오히려 렌트수입이 생기게 된다.

LA한인타운과 핸콕파크나 미러클 마일 미드 윌셔 등 주변의 유닛이 지난 2년동안 30%이상 폭등한 이유에는 일반 투자자뿐만 아니라 시니어들도 몰리고 있기 때문이다.

자녀교육을 위해 라 크레센타나 라 카냐다 아케이디아 사우스 패사니다 풀러턴으로 이사갔던 시니어들이 은퇴시기에 맞춰 생활이 편리한 한인타운으로 들어오는 것이다.

물론 넓은 집에서 살다가 유닛으로 들어오면 답답할 수도 있지만 어차피 부부가 사는 경우라면 그런대로 생활에 불편함은 거의 느끼지 못하고 있다.

사우스 패사디나에서 거주하다 6개월전 핸콕파크 인근에 4유닛을 구입해 이사온 60대 초반의 한인 정모씨부부는 잘한 결정이었다고 말하고 있다.

정씨부부는 20년만에 LA로 들어오니 과거보다 동네도 안전해졌고 무엇보다 마켓과 식당이 차로 5분이내의 거리에 있다보니 생활이 너무 편리해졌다고 말했다.

-사례

아케이디아에 거주하던 50대 후반의 한인 이모씨는 LA한인타운에서 유닛을 보러다니고 있다.

이씨는 막내아들이 내년 가을에 대학에 가는데 아내와 둘이서 넓은 집에서 살 이유가 없고 또 은퇴후 고정적인 수입을 만들기위해 유닛을 구입할 생각이라고 말했다.

이씨는 현재 살고 있는 방 4개짜리 주택 시세가 150만달러다. 이씨는 모기지 빚 35만달러를 갚고 이런저런 매매경비를 제하면 106만달러정도가 남는데 이 돈으로 100만달러대의 4유닛을 구입할 생각이다.

다운페이먼트 비율은 아직 결정하지 않았지만 비상금으로 수중에 10만~20만달러정도만 남겨두고 모두 유닛 구입에 사용할 계획이다.

이씨가 월 인컴 7000~8000달러가 나오는 4유닛을 120만달러정도에 구입하고 한 유닛에 거주하면 월 수입은 5000~6000달러가 된다.

만약 80만달러를 다운하면 월 모기지 상환금은 대략 2000달러정도다. 여기에 시니어 혜택을 이용해 이전에 살던 재산세를 유닛으로 옮기고 유틸리티비용을 얹으면 총 지출은 한달에 3500달러수준이다. 수리비용으로 월 500달러를 비축해두면 한달에 1000~2000달러가 남는다.

렌트비는 매년 인상되므로 이씨의 월 소득도 매년 오른다고 할 수 있다.

-주의사항

유닛을 구할때 가장 중요한 것은 가격대와 위치다. 현재 살고있는 집에서의 모기지 페이먼트를 줄이기위해 유닛을 구입하려는데 너무 비싼 것을 고르게 되면 오히려 부담이 될 수 있다.

시니어 생활을 하기위한 것이므로 욕심내지 말고 수준에 맞는 유닛을 선택하는 것이 바람직하다. 또한 위치가 좋아야 한다. 가격이 싸다고 해서 위험한 곳에서 유닛을 사게되면 매일 걱정만 하게된다.

렌트비는 밀리지 않고 잘 들어오는 유닛을 골라야 된다.일반적으로 동네가 좋을 수록 테넌트의 재정상태가 튼튼하다.

마지막으로 건물상태가 좋아야 한다.전문가를 고용해서 건물에 문제가 없는지 확인해 볼 필요가 있다.

LA지역의 유닛은 50년에서 100년 넘은 것이 대부분이다. 시설이 낡고 안전에 위험한 건물도 있으므로 관리가 잘 된 것을 유의해서 골라야 한다.

 
 

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