Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

Member of CAR. NAR.
NAR Certified - Short Sale & Foreclosure Resource
현재 Bee Realty 근무

Email: kyujoonlee@gmail.com
Tel: 213-435-3333

 
오퍼 작성
01/16/2014 01:32 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 6,453  


오퍼 작성 


올해는 주택거래가 지난해보다 증가할 것으로 기대된다. 지난해 꽉 막혔던 주택매물 공급이 연말부터 서서히 풀려 활발한 주택거래 예상된다. 지난해 주요 주택매입 세력이 투자자였다면 올해는 실수요 재구입자들의 주택구입이 늘어날 전망이다. 집값 상승에 따른 수익성 악화로 투자자 세력은 이미 자취를 감췄지만 주택가치가 오르면서 주택처분이 가능해진 셀러들이 늘어 이들에 의한 주택 재매입은 활발해지겠다. 최근 몇 년 급감한 첫 주택구입자들의 활발한 주택구입 활동도 기대되는 해다. 집을 구입한지 오래됐거나 생애 처음으로 집을 구입하는 경우라면 주택구입 절차가 생소할 수밖에 없다. 주택구입 절차가 주택시장 상황에 따라 마치 유행처럼 빠르게 진화하는 것도 주택구입 때 알아둘 점이다. 주택구입이라고 하면 대개 집을 보러 다니면서 마음에 드는 집을 찾는 것만 떠올리기 쉽다. 그러나 본격적이 주택구입 절차는 집을 찾고 나서부터 시작된다.


■오퍼작성및제출
마음에 드는 집을 찾아 구입하기로 결정한 뒤 주택거래의 첫 단추는 공식적인 구매 계약서를 작성하는 것이다. 흔히 오퍼라고 불리는 구매 계약서에는 바이어가 제시하는 구입 희망가격, 에스크로 기간, 디파짓 금액, 모기지 대출 및 다운페이먼트 금액 등의 기본적인 계약사항과 기타 여러구입조건들이자세히명시된다.구매 계약서에 바이어가 서명을 하고 셀러도 수락하는 의미로 서명을 하면 법적인 효력이 발생한다. 따라서 주택거래의 가장 첫 단계인 오퍼는 매우 신중하게 작성하고작성뒤에도꼼꼼한검토를거친뒤제출해야한다.
오퍼 제출 전에 셀러와 바이어 간 서로 마주칠 일이 거의 없기 때문에 서로의 의사나 성향을 알 길이 없다. 대신 셀러는 바이어 측이 제출한 오퍼 내용을 통해 바이어의 주택구입 의사와 성향 등을 파악하게된다.그러므로 바이어의 첫 인상이라고도 할 수 있는 오퍼를 셀러 측 마음에 들도록 작성하는 작업이 매우 중요하다. 지난해 과열 주택구입 경쟁에 따른 무분별한 오퍼가 난무했다. 터무니없이 높은 가격을 써내거나 바이어 기본 보호조항을 모두 포기한 오퍼들이 좋은 예다.
주택 매물난이 풀릴 것으로 기대되는 올해 묻지 마 식 오퍼는 사라질 전망이다. 대신 오타 등의 사소한 실수를 최대한 줄이고 깔끔한 오퍼를 작성하되 셀러가 원하는 가격에 근접한 가격대의 오퍼를제출해야원활한주택거래가시작될수있다.
■정보공개서검토
주택거래 때 대부분의 주에서 셀러가 주택상태에 대한 정보를 바이어 측에 의무적으로 공개토록 하는 규정을 두고 있다. 셀러가 주택상태와 관련해 알고 있는 사실, 특히 향후 주택 가치나 거주환경에 영향을 미칠 만한 사실은 반드시 서면을 통해 공개해야 한다는 규정이다.

바이어가 제출한 오퍼가 수락되고 에스크로를 시작하면 수십 장에 달하는 정보 공개서가 바이어 측에 일괄적으로 전달된다. 예를 들어 작동하지 않는 주택시설이 있으면 공개서에 반드시 구체적인 내용이 기재되어야 한다. 만약 해당 시의 규정을 위반해 경고를 받은 사실이 있거나 무허가로 실시된증개축공사등의사항도공개서포함사항이다.셀러가 작성하는 정보 공개서 외에도 외부 업체가 발급하는 공개서가 있다. 타이틀 보험 업체가 발급하는 사전 타이틀 보고서를 통해 주택담보 현황을 파악할 수 있다. 환경조사 업체를 통해서는 지질 보고서나 자연재해 보고서 등이 발급된다. 특히 지진이 많은 가주는 지진 관련 보고서가 반드시 바이어 측에 제출되어야 한다. 이밖에도 ‘주택관리회’(
HOA)의 제재나 규정사항 등도 바이어 측의 검토를 위해 반드시 전달된다.
■주택감정
모기지 대출을 통한 주택구입의 경우 반드시 주택감정 절차를 거친다. 모기지 대출을 담당하는 은행이 주변시세를 점검하기 위해 외부 감정업체에 의뢰해 감정가를 알아보는 절차다. 감정비용은 바이어가 부담하는데 주택구입 가격과 감정가 간에 차이가 많이 날 경우 모기지 대출이 승인되지 않는다. 감정가가 낮게 나와 모기지 대출 승인이 불투명할 경우 몇 가지 해결방법이 있지만 절차가 쉽지않고좋은결과도보장되지않는다.감정가와 구입가격 간의 차액만 해결되면 되지만 차액을 누가 부담하느냐가 관건이다. 가격차가 크지 않다면 바이어 측이 부담해 거래를 이어가는 편이 제일 좋다. 바이어가 부담할 수 없는 높은 금액이라면 셀러 측에게 가격을 조금 낮춰 달라고 요청할 수 있지만 성사율은 그다지 높지 않다. 마지막으로 은행 측에 재감정을 요청해 좀 더 높은 감정가가 나오도록다시시도해보는방법도있지만바이어의감정비용이추가로소요된다.
■홈인스펙션
주택상태를 자세히 점검하기 위한 절차가 홈 인스펙션이다. 처음엔 그냥 눈으로만 겉모습을 훑어보는 과정이었다면 홈 인스펙션은 돋보기를 대고 자세히 집안 여러 곳을 들여다보는 절차다. 돋보기의 역할은 바이어가 아니라 홈 인스펙션 전문업체가 맡는다. 홈 인스펙션 전문업체를 통해 주택의 기본 거주기능인 전기배관, 냉난방, 상하수도 시설의 정상 작동 여부부터 눈에 보이지 않지만집안곳곳에도사리고있는여러위험요소까지파헤치는과정이다.가주에서는 홈 인스펙션과는 별도로 터마이트 점검을 의무적으로 시행하도록 규정하고 있다. 터마이트 점검 전문 업체를 통해 주택 구조물 해충인 터마이트와 기타 해충, 곰팡이 서식 여부 등을 점검해 바이어 측에 보고서를 전달한다. 대개 홈 인스펙션 비용은 바이어가 부담하고 터마이트 점검과 수리비용은 셀러 측 몫이다.만약 홈 인스펙션을 통해 여러 문제가 발견됐다면 바이어 측에게 몇 가지 해결방법이 있다. 만약 문제가 너무 심각해 구입이 망설여진다면 정해진 기간 내에 구입 계약을 취소할 수 있다. 그래도 집이 마음에 들어 구입하려고 한다면 셀러 측에게 일부 또는 전부 수리를 요청하거나 대신 수리비를 요청하는 방법이 있다. 올해도 지난해와 마찬가지로 셀러스 마켓이 될 가능성이 높아 셀러 측에게 무리한 수리를 요청하기보다는 적절한 선에서 바이어 측이 수리를 부담해야 주택거래 성사 확률도높아진다.
■모기지대출
주택거래 절차의 대부분은 셀러 측과 함께 진행하지만 한 가지 절차는 예외다. 모기지 대출을 승인 받는 과정은 주택거래 시작과 동시에 은행 측과의 긴밀한 연락 아래 시작된다. 은행 측은 바이어의 소득 상황, 크레딧 보고서, 자산 현황 등을 면밀히 검토하고 사전 타이틀 보고서를 통해 해당 주택에 담보현황등까지꼼꼼히확인하게된다.만약 이 중에 하나라도 은행 측 대출기준에 미치지 못하면 지체 없이 수정해야 차질 없이 모기지 대출을 받을 수 있다. 따라서 주택거래 기간 내내 셀러는 물론 대출 은행 측과 수시로 연락해 진행 상황을 파악하고 즉각적인 반응을 보이는 것이 중요하다.
■최종점검‘파이널워크스루’
주택거래 마지막 단계로 최종 주택점검 절차다. 바이어는 앞서 실시한 홈 인스펙션과 터마이트 인스펙션에서 발견된 여러 문제가 에스크로 마감 전 적절히 수리됐는지 확인한다. 만약 셀러 측에게 수리대신수리비를받기로했다면수리여부를확인할필요는없겠다.파이널 워크스루의 또 다른 목적은 주택상태가 에스크로를 오픈 했을 때와 마감하기 직전의 상태를 비교하는 것이다. 에스크로 오픈 때와 비교해 주택상태가 크게 훼손됐다면 이에 대한 적절한 조치를 취해야 하기 때문이다.
■에스크로마감‘클로징’
주택거래의 제일 마지막 단계는 에스크로 클로징 서류에 서명하는 절차다. 대개 에스크로 마감 예정일에 에스크로 업체 사무실에서 실시되는 경우가 많다. 하지만 당일 서명해야 하는 서류의 양이 꽤 많기 때문에 사전에 서류를 요청해 검토한 뒤 클로징을 준비하는 편이 실수를 줄이는 방법이다.
특히 모기지 대출 계약서는 수십장에 달하기 때문에 클로징 당일보다는 대개 수일 전에 이뤄진다. 모기지 대출 계약서 서명 때에는 본인임을 확인하는 신분증명서 등을 지참해야 하고 공증인으로부터 공증을 받게 된다. 클로징 당일에는 클로징 서류에 기재된 각종 비용 항목을 확인해야한다.대출과 관련해서는 대출 신청 때 제시 받은 비용 금액과 변동사항이 없는 지 확인하는 것이 중요하다. 또 다운페이먼트 비용이 이날 에스크로를 통해 대출 은행 측에 전달돼야 하기 때문에 사전에 차질 없이 준비해 놓아야 하는 것도 중요하다.


 
 

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