Don Lee의 부동산 상식

칼럼니스트: Don Lee(이규준) Realtor

Member of CAR. NAR.
NAR Certified - Short Sale & Foreclosure Resource
현재 Bee Realty 근무

Email: kyujoonlee@gmail.com
Tel: 213-435-3333

 
에스크로(Escrow 과정)
11/21/2013 12:52 pm
 글쓴이 : 이규준
조회 : 7,042  


에스크로(Escrow) 과정

에스크로는  부동산 에이전트들이  바이어나  셀러에게 오퍼와 카운터 오퍼를  제시하고  이를 조정하여  수락을  받은후부터  시작하게 된다.  바이어는  디파짓 돈과  함께 오퍼를  제출하고, 셀러의  카운터 오퍼를  수락한후,  론 신청을 위한 크레딧 리포트  비용이나  감정비등과  함께 필요한  서류를 은행에  제출하며, 에스크로  내용을 승인하고 서명하며 성공적인 거래를 위해 필요한 일을 하게 된다. 또 구입 계약서상에  있는  타이틀 리포트(Preliminary Title Report)프러퍼티  디스크로저(Property Disclosure), 인스펙션 리포트,  론 서류  내용등을  검토하여 서명하고   구입계약서와   은행의 요구사항과  에스크로  페이퍼에  나타난  조건등을 이행하며 에스크로를  끝내기  위해 필요한 돈을  에스크로 회사로  보내준다.  또한  에스크로  내용에 수정되거나  보완된 것이 있으면  이를 승인한다. 셀러는  바이어의  구입 계약 오퍼를 수락하고, 바이어의  구입 계약을  위한  디파짓을  점검하며  (Lien)을  갖고있는  사람이나 회사의 주소, 세금에  관한 사항,  집안에  있는 장비의 워런티, 홈 워런티 계약서, 리스나  렌탈 계약서 등과 그것들에  대한 정보를  에스크로  회사에게  알려준다. 에스크로  페이퍼와  거래를  끝내는데 필요한 서류  그랜트 디드(Grant Deed)등을  승인하고  서명하며, 터마이트등   필요한 인스팩션을  주문하고   필요한  부분을 수리하며 완성 리포트를  받고  계약서와  에스크로 페이퍼에  있는   조건들을  이행하며, 은행돈을   페이 오프  시키고,   에스크로 페이퍼나  계약서상의  어멘드먼트를  만들며  은행은 바이어에게  론 신청  서류와  론을 주는데  필요한  서류를  받고  감정을  오더하고  리뷰하며  크레딧과  고용상태,  디파짓 점검,  타이틀 리포트와   관계된  정보등을  점검하고  론 커미티나  언더라이더(Underwriter)에게  론승인을 위한  서류들을  제출하고  론이  승인되면  론컨디션과  타이틑 보험  요구사항을  결정하고 바이어에게  론 승인조건,  론이  만료되는  날짜,  론  클로징  코스트를  알려준다. 에스크로 회사에서  바이어의  승인과 서명을  받기 위한 새 론서류와   론에  관한  문서등을  주고 에스크로  오피서와  함께  집행된  론 패키지를  점검하며 승인하고  론 펀딩을 협조한다 .타이틀  회사는  타이틀 서비스 오더를 받고  그부동산의  타이틀을  조사하며 타이틀 리포트(Preliminary Title Report) 를  발행하고  거래를  끝내기  위해  필요한  요구사항과 서류를  결정하며  에스크로 오피서와  에이전트에게  이를  알려주고  에스크로가  끝나기 전에 사인된  문서와  타이틀  보험을  점검하고  승인하며  에스크로  회사의  요구가 있을때 카운티 레코드  오피스에  사인된 서류를  등기하고  타이틑 보험 증서를 준비하여 발부한다. 에스크로 오피서는  에스크로와  타이틀 서비스의  오더를  받고  타이틀  회사로부터  타이틀 서치와 조사를  주문하며  거래에  필요한  서류와  돈을  공평하고  믿을수있게  관리하고  보관하며 매매조건에  맞게  에스크로  서류와  필요한 서류를  준비하며  에이전트나  바이어, 셀러에게 승인된  현존하는  디드 오브 트러스트(Deed of Trust)(Lien), 저지먼트(Judgement)등의 요구사항을 오더하고 타이틀 리포트, 페이오프, 어슘(Assume)서류,  새 론 패키지 등을 점검한다.   또  집 보험이나  타이틀  보험같은  렌더  요구사항을   점검한다.


 
 

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