공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

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Email: hyungkong@newstarrealty.com

 
(May 29, '20) 주초반 백신 임상테스트 뉴스 영향으로 상승 출발한 시장은 중국의 홍콩보안법 제정 영향으로 하락세로 돌아선 후 보합세로 마감. 홍콩보안법 제정이 미중 관계악화 우려감을 자아내면서 향후 시장충격을 유발할 가능성 상존.
05/29/2020 03:26 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 464  


30년 고정 3.05%, 10년 미국채 0.653%

KEY WORDS

QEVID-19, 백신/치료제, 뉴 노말, 신용위험, 제로 금리, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,237

 

May 29

May 22

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.30

4.18

+0.12

3.25

4.75

30yr Fixed*

3.05

3.04

+0.01

3.03

4.15

30yr FHA

2.68

2.75

-0.07

2.68

4.00

15yr Fixed

2.70

2.67

+0.03

2.67

3.90

10yr Treasury

0.653

0.657

-0.004

0.38

2.283

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.397

2.383

+0.014

1.70

3.25

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.05%로 지난주대비 1bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.653%로 지난주대비 0.4bp 하락하였습니다. 일부 경제지표 개선 및 백신 임상테스트 뉴스와 더불어 전세계적으로 재개되는 경제활동 기대감이 미중 갈등 우려를 넘어서며 주가 2% 상승, 미국채 수익률 4bp 상승세로 시작한 시장은 오후장들어 미국정부의 중국기업 및 인사들에 대한 제재 검토소식이 나오자 소폭 약세로 돌아섰습니다. 전일의 약세 분위기가 이어지며 소폭 하락세로 출발한 화요일 시장은 82백억불 규모의 유로 경기부양책 발표, 연준의 경기분석보고서 뉴스가 나오자 주가와 미국채가 동시에 상승하였으나 이후 연준의 수익률곡선 조절정책 검토뉴스가 나오며 미국채 수익률은 하락폭을 일부 반납하였습니다. 수요일 장 종료후 통과된 홍콩보안법에 대한 미국의 대응조치가 검토되는 가운데 보합세로 출발한 목요일 시장은 코로나 사태후 실업혜택이 처음으로 감소세를 보였다는 소식에 소폭 강세로 출발한 이후 큰 움직임없이 횡보세를 보였고 금요일에는 소비자지출 악화 뉴스와 트럼트대통령의 홍콩보안법 제제안 서명 영향으로 주가와 미국채 수익률이 소폭 하락하며 전주대비 보합세로 마감하였습니다.

[다음주 전망] 경제활동이 재개되고 다양한 경기부양책들이 가동됨에 힘입어 그동안 부진을 면치 못하였던 항공, 호텔, 식당, 부동산 등 일부 산업에서 경기회복세가 나타나기 시작했습니다. 하지만, 아직까지 높은 수준을 유지하고 있는 실업률, 경기회복시기 지연 전망 등의 내부적 요인과 보호주의 강화, 미중 갈등양상 확대와 같은 외부의 부정적 요인들이 새로이 발생하고 있습니다. 중국 전인대에서는 코로나바이러스로 인하여 경제성장률 목표치를 처음으로 제시하지 못하는 상황에 이른 가운데, 지난주부터 홍콩보안법 제정 움직임에서 촉발된 미중 갈등이 산업분야로 재점화되어 신냉전 사태로까지 번질 것이라는 우려가 제기되면서 세계경제에 또다른 암운이 끼고 있는 듯합니다. 장기적으로 세계경제환경 악화에 따른 신용위험이 커질 가능성이 높으므로 연준의 시장개입 및 정부의 추가 재정공급정책이 요구되고 있습니다. 적절한 투자타이밍과 선별적 포지셔닝이 중요한 시점입니다.

스프레드 측면에서는, 미중 갈등 확산이 세계경제에 악영향을 미칠 것이라는 우려감으로 미국채 수익률 상승세가 제한되고 있습니다. 모기지증권 시장은 긴급 재정자금 방출 및 연준의 시장개입에 따른 유동성 개선으로 모기지이자율이 역사적 최저 수준에서 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 하지만 향후 미중 갈등 재점화 위험과 기업파산 증가에 따른 금융기관의 수익성 악화 가능성 등이 완전히 해소되지 않은 부분이 모기지 이자율 하락폭과 속도를 제한하는 요인으로 작용할 것입니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.00%~3.35% 범위, 스프레드는 2.10%~2.60% 수준으로 예상합니다.

 

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jun 9~10

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -2.6% => 2.7%┃구입 지수 258.9 => 281.2┃재융자 지수 3,474.1 => 3,466.2

 

Economic Indicators & Comments

  • 4월 신규주택판매 623,000(연환산)으로 예상치 490,000 대비 큰 폭 상승(전월 619,000 대비 0.6% 상승) => BAD
  • 4월 내구재주문(핵심) -17.2%/-7.4%로 예상치 -19.0%/-14.0%대비 소폭 상승(전월 -16.6%/-1.7%) => BAD
  • 1분기 GDP -5.0%로 예측치 -4.8%대비 소폭 하회(전분기 2.1%) => BAD
  • 주간 신규실업청구건수 2,123,000로 예측치 2,100,000대비 소폭 증가(전주 2,446,000) => BAD
  • 4월 잠정주택판매 -21.8%로 예측치 -15.0대비 큰 폭 하락(전월 -20.8%) => BAD
  • 5월 미시간 소비자심리지수 72.3으로 예측치 74.0대비 소폭 악화(전월 73.7) => BAD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

5ISM Manufacturing PMI

6/1()

 

43.0

41.5

4Factory Orders

6/3()

 

-12.5%

-10.4%

5ISM Non-Manufacturing PMI

6/3()

 

44.0

41.8

5Nonfarm Payroll

6/5()

 

-8,250K

20,500K

5Unemployment Rate

6/5()

 

19.7%

14.7%

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 경제활동이 재개되면서 부동산시장 움직임도 활발해지는 모습을 보니 이제야 봄의 활력이 찾아오는 것 같습니다. 일각에서는 부동산시장이 미국경기를 이끌고 있다는 분석이 나올 정도로 지금 부동산시장은 꽤나 빠른 회복세를 보이고 있습니다. 코로나바이러스로 인한 쇼잉이나 오픈하우스 지침이 다소 엄격하게 유지되는 분위기속에서도 신규 리스팅을 포함한 전반적인 부동산 매매활동이 급격히 증가하고 있고, 지역별로 편차가 있지만 가격 디스카운트 요인이 점차 줄어들고 있으며, 그동안 홀딩되었던 거래들이 많이 풀리면서 클로징으로 넘어가고 있습니다. 경제가 살아나고 대출조건이 점차 개선되는 상황에 맞추어 낮은 모기지 이자율을 십분 활용하는 전략적 투자가 필요해 보입니다. 첫 주택 구입자의 경우, 다운페이 자금과 인컴이 갖추어 지는 그 때가 주택구입 최적기이며 장기적으로 안정적인 자산을 가질수 있는 기회가 될 수 있습니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 5,052개로 일평균 신규 89/ 펜딩 62/ 클로징 47개이고, 얼바인 액티브 리스팅 650개로 일평균 신규 12/ 펜딩 5/ 클로징 2개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
  • 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

 

4. 부동산 뉴스

  • 모기지은행협회, 주택구입신청건수 지난주대비 7.4%, 전년동기대비 9% 상승하며 연속 6주간 상승
  • 프레디맥, 4월말 모기지 포트폴리오 잔고 약 2.4조불 규모로 전월대비 14.3%, 연말대비 8.4% 증가. 90일 초과 악성 연체율은 0.64%30.60%에서 소폭 상승
  • LA 카운티, 2015년부터 시행된 PACE 프로그램을 종료키로 결정. 동 프로그램에 이미 가입되어 있는 홈오너는 기존 프로그램 가이드라인을 준수해야 함
  • 부동산조사업체 블랙나이트, 526일현재 모기지 유예 플랜에 가입한 내역은 4,761,000, 전체의 9% 수준, 1조불 상당

오늘의 관점: 백신과 치료제는 어떤 점에서 다를까요?  

 

소중한 부동산 꿈나무 심고 알찬 열매 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

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