* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.25%로 지난주대비 16bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.601%로 지난주대비 4bp 하락하였습니다. 월요일 오일선물 마감일을 앞두고 가격이 급락하며 처음으로 마이너스로 내려가자 주가 하락, 미국채 강세, 모기지증권 약세로 출발한 시장은 5월 경제활동 정상화 방안과 4천5백억불 규모의 추가 경기부양책 타결이 지연되면서 약세를 지속하여 미국채는 6bp 하락하였고, 모기지증권은 렌더의 위험회피 분위기가 영향을 미치며 보합세로 돌아섰습니다. 수요일에는 4천8백억불 규모 추가 경기부양책 통과가 확실해지면서 주가와 미국채 수익률이 동시에 큰 폭 상승하였지만, 연방주택금융청의 모기지시장 유동성 공급방안이 발표되면서 모기지증권 가격은 수요일 0.2포인트 상승, 목요일 0.5포인트 상승하며 모기지 이자율 하락을 주도하였습니다. 미국채는 주초반 잠깐 마이너스 유가선물에 반응하며 수익률이 큰 폭 하락하였다가 다시 반등하여 소폭 하락세로 마감하였습니다. 주말인 금요일에는 추가 이슈가 없는 가운데 움직임이 제한되며 한 주를 마감하였습니다.    

[다음주 전망] 사회적 격리조치(lockdown)가 6주차에 접어들면서 실업청구건수가 피크를 친 후 하락세로 돌아섰고 다음달부터는 일부 경제활동의 정상화가 시행됩니다. 바이러스 확산세가 약해지고 치료제 공급이 가시화되는 가운데 기존 경기부양자금 집행개시 및 4천8백억불 규모 추가재원이 확보되면서 실물경제 지지기반이 마련된 것으로 보입니다. 단기적으로는 실적발표 시즌에 접어들면서 시장변동성이 확대되고 있으며, 장기적으로는 뉴 노말시대에 적합하지 않은 산업분야(운송/관광, 레져, 식당업, 오프라인 소매업, 에너지, 해외공급망 등) 위주로 재무구조가 약한 기업들에 대한 재편작업이 진행될 것입니다. 금년 11월 선거를 앞두고 실물경제 정상가동 과정에서 나타날 주정부 재정손실 보전 및 침체된 경기를 부양하기 위한 마지막 재정대책이 검토되고 있습니다.

스프레드 측면에서는, 모기지시장 유동성 공급 조치가 시행되면서 모기지증권 가격상승/이자율 하락이 발생하였습니다. 충분한 시장유동성 공급으로 투자심리가 개선되어 모기지증권의 가격상승세가 지속되면 중장기적으로 모기지이자율이 3.0% 이하로 내려갈 가능성이 제기되고 있습니다. 재융자 15년 모기지 이자율도 오랜만에 큰 폭 하락하였습니다. 30년 고정 모기지 이자율 3.10%~3.60% 범위, 스프레드는 2.30%~2.80% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Apr 28~29

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 7.3% => -0.3%┃구입 지수 182.6 => 186.4┃재융자 지수 4,242.7 => 4,206.7

Economic Indicators & Comments

• 3월 기존주택판매 5,270,000개로 예측치 5,300,000대비 소폭 감소(전월대비 -8.5%) => BAD
• 주간실업청구건수 4,427,000개로 예측치 4,200,000개대비 큰 폭 증가(5주간 약 26,500,000개) => BAD
• 4월 제조업 PMI지수 36.9로 예측치 38.0대비 소폭 악화 => BAD
• 3월 신규주택판매 연환산 627,000개로 예측치 645,000대비 큰 폭 감소(전월대비 -15.4%) => BAD
• 3월 내구재주문 -14.4%/-0.2%로 예측치 -11.9%/-5.8%대비 악화(전월 1.1%/-0.7%) => BAD
• 4월 미시간 소비자심리지수 71.8로 예측치 68대비 소폭 개선(전월 89.1) => GOOD

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 부동산 매매활동이 여전히 위축된 가운데 클로징 건수가 줄어들고 클로징 기간도 소폭 짧아진 것으로 나타났습니다. 뉴 노말 환경에 적합하지 않은 산업분야와 관련지역에 대한 부동산 투자환경 재분석이 필요하며 온라인 비즈니스 모델이 활기를 띄면서 전통적인 상업용 부동산 수익모델에 대한 투자방안 재점검이 필요한 시점입니다.

모기지 론측면에서 보면, 모기지 서비스회사의 유동성 이슈가 지속되면서 컨벤셔널 컨포밍 론의 승인비율만 양호하게 유지되고 있습니다. 점보론, 비적격 론 및 민간 모기지 론은 취급비율이 현저히 낮아졌으며 FHA/VA 론 비용도 상당히 높게 책정되는 상황입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅이 소폭 증가하는 가운데 클로징 건수가 줄어들면서 액티브 건수가 증가하고 있습니다. OC 액티브 리스팅 4,523개로 일평균 신규 46개 / 펜딩 29개 / 클로징 37개 / 홀딩 14개이고, 얼바인 액티브 리스팅 543개로 일평균 신규 5개 / 펜딩 2개 / 클로징 3개 / 홀딩 2개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 연방주택금융청(FHFA)은 코로나바이러스 사태를 자연재해로 인정하여 모기지 서비스회사의 정부보증 모기지론(패니매, 프래디 맥)의 투자자 납입기준 완화: 모기지 론 원리금 선납기간을 12개월에서 4개월로 단축. 4개월 후 유예기간중에도 기존 모기지 풀에 존치 가능
• 연방주택금융청은 모기지시장 유동성 공급방안의 일환으로 모기지 페이먼트를 유예하고 있는 단독주택 적격 모기지 론에 대한 매입 개시 시행
• 모기지 조사기관인 블랙나이트에 따르면, 4월 23일 현재 모기지 페이먼트 유예 프로그램에 가입한 론은 3백4십만건, 6.4%, 원금기준 7,540억불 규모

※ 오늘의 관점: 부동산 거래가 줄어들면 주택가격도 하락할까요?

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!