공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com

 
(Mar 27, '20) 여전히 불확실한 시장상황 가운데 굵직 굵직한 정부차원의 대책들이 쏟아지며 시장하락세를 일부 저지하였으나 바닥확인은 좀 더 시간이 걸릴듯
03/27/2020 03:31 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 1,027  


30년 고정 3.40%, 10년물 미국채 0.676%

KEY WORDS

KING CASH, QEVID-19, 세계경제질서, OPEC체제, 2% Inflation Target, Yield Curve, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,211

 

Mar 27

Mar 20

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.50

4.38

+0.12

3.25

4.54

30yr Fixed*

3.40

3.63

-0.23

2.75

4.08

30yr FHA

3.30

3.50

-0.20

2.75

4.04

15yr Fixed

3.50

3.25

+0.25

2.75

4.08

10yr Treasury

0.676

0.854

-0.178

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.724

2.776

-0.058

1.70

3.01

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.40%로 지난주대비 23bp 하락하였으며, 10년물 미국채 수익률은 0.676%로 지난주대비 18bp 하락하였습니다. 여전히 불확실한 시장상황이 유지된 월요일 아침 미연준은 기업부채 및 지방정부 재정지원을 포함한 모든 가능한 수단을 동원하여 미국경제를 지지하겠다는 발표를 하였지만 주가는 한때 5% 하락한 후 -3%로 마감하였고, 미국채 수익률도 한때 15bp 하락 후 -2bp 로 마감하였습니다. 금융시스템의 붕괴위기 앞에 모기지시장도 변동성이 큰 폭 증가하면서 대량의 매도세가 출현하였지만 미연준의 강력한 매수세가 이를 흡수하며 시장을 떠받쳤습니다. 장 종료 후 2조불 규모의 경기부양재정지출법안 통과 가능성이 확실해지면서 오버나잇장에서 강세를 보인 시장은 화요일 개장과 동시에 미연준의 강력한 시장유동성 공급을 바탕으로 큰 폭의 상승세로 출발하여 다우지수는 1933년이래 최대폭인 11.3% 상승하였고 미국채는 큰 변동없이 2bp 하락 마감하였습니다. 화요일에는 주가와 미국채 수익률은 모두 상승세로 시작한 후 매수세가 유입되며 주식은 2% 상승, 미국채는 1bp 상승 마감하면서 모처럼 상승세를 이어갔습니다. 모기지시장에서는 시장유동성에 경고등이 들어오면서 점보론 이자율이 높게 유지되었습니다. 수요일 장 종료후 경기부양법안의 양원 통과뉴스가 나오자 목요일 오전에 주식은 5% 상승, 미국채는 9bp 하락하는 등 시장 전체적으로 매수세가 흘러 넘쳤고 G20 국가의 5조불 규모 경기부양 재정지출 뉴스가 매수세를 부추기며 주가는 주초대비 20%, 3일째 상승하여 1930년 대공황이래 최대 상승폭을 기록하였습니다. 금요일에는 힘에 부친 탓인지 주가는 지속적인 약세를 보이며 4% 하락하였고, 미국채는 꾸준한 매수세가 유입되며 17bp 하락 마감하였습니다.

스프레드 측면에서는, 재융자 수요급증에 따른 투자자 포지션 조정 및 모기지 서비스회사의 유동성 위기 가능성이 제기되면서 시장상황이 여전히 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 미연준의 강력한 매수에 힘입은 유동성 공급으로 30년 고정 이자율은 큰 폭으로 하락하며 예전 수준으로 돌아왔지만 10년 미국채 수익률이 보다 낮게 거래되면서 스프레드는 여전히 2.5%~3.0% 레벨에 머무르고 있습니다. 점보 이자율은 거의 1% 높은 수준에 머물러 있습니다.  

[다음주 전망] 코로나바이러스가 미국을 덮치면서 시작된 비상사태 상황이 2주째 유지되고 있습니다. 주가지수가 3주만에 거의 40% 가까이 떨어지기도 하였고 미국채와 모기지 시장은 시시각각 급등락을 반복하는 등 공포의 시장분위기가 조성되었습니다. 대륙별로 시차를 가지며 바이러스 창궐과 시장폭락이 반복되고 있습니다. ‘퍼펙트 스톰이라는 말이 딱 어울리는 한치 앞이 안 보이는 상황입니다. 단기 바닥권이 보일 듯하지만 확실한 바이러스 통제대책과 경기의 저점 통과 시그널이 없는 한 당분간 롤러코스터 장세가 불가피할 것입니다. 그동안 계절이 바뀌면서 2차 발현도 나타날 수 있습니다. 이번주에는 대형뉴스가 많이 나왔습니다. 미연준은 최후의 보루인 모든 가능한 수단을 동원한 무제한 양적 완화를 언급하며 미국경제를 지지하겠다고 발표하였으며 이미 시장개입 조치를 단행하고 있습니다. 미의회에서는 2조불 규모의 경기부양 재정지원을 통과시켰습니다. 목요일에는 파웰의장이 직접 TV 프로그램을 통하여 현 상황에 대한 미연준의 대응의지를 재차 천명하였습니다. 전세계적으로 유례없는 양적완화 및 재정정책들이 실시되고 있습니다. 바이러스 진단 키드 생산이 빨라지고 임시 백신 개발일정이 뉴스를 타고 있기도 합니다. 미국정부는 바이러스 통제대책을 유지하는 동시에 바이러스가 모든 사회경제 부문을 회복불가능 상태로 밀어 넣기 전에 활로를 모색할 필요성을 느끼며 일부 경제시스템의 정상운영 방안을 모색하고 있습니다. 공포의 3월이 지나가고 4월 첫번째 리포트를 쓸 때는 끝이 없어 보이던 어둠의 터널에 한줄기 빛이 나타나서 다소 울퉁불퉁하지만 좀 더 안전한 길로 지나가게 되기를 기대합니다


2008년 금융위기 손실폭: 세계주가 약 50% 하락, 36조불 감소, 미국주가 약5개월에 걸쳐 40% 하락코로나바이러스 손실폭: 세계주가 약 30% 하락, 26조불 감소, 미국주가 3주 약 40%하락

10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 1.25%(2/27), 1.12%(2/28), 1.03%(3/2), 0.91%(3/3), 0.90%(3/5), 0.66%(3/6), 0.38%(3/9)

Focus on global financial systemic changes in USD, OIL, YIELDS

Fed’s first action on Mar 3: 긴급 정책금리 0.5% 인하, Repo market liquidity 공급

Fed’s second action on Mar 15: 정책금리 1% 인하, 7천억불 채권매입 약속, 할인창구 90일까지 확대, 은행자본과 유동성 완충방안, 지급준비율 0%로 인하, 5개국 달러스왑라인 금리 0%대로 인하

Fed’s third action on Mar 17: 기업어음 매입, 회사채 매입, 프라이머리 딜러 신용공여 프로그램

Fed’s fourth action on Mar 23: 소규모기업 자금지원프로그램 개시, 지방정부 재정지원 프로그램 가동

1차 재정지출법안: 83억불 긴급 헬스케어 지원

2차 재정지출법안: 트럼프 재정지원 요청 1조불

3차 재정지출법안: 경기부양재정지원 1.3조불(유급병가, 코로나테스트 비용지원, 일인당 $2,000 무상지급, 항공산업 지원 등). 25년 및 50년 장기국채 발행 조달 (현재 국채부채잔액규모 약 17조불), Tax return due date 7/15로 연기

3차 법안수정안 통과: 2조불 규모(GDP 10% 상당). 성인 $1,200, 미성년자 $500 지급. 실업기금 보조, 지방정부 및 기업 지원

Next FOMC meeting: Apr 28~29

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -8.4% => -29.4%┃구입지수 278.1 => 237.4┃재융자지수 5,751.0=> 3,809.3

 

Economic Indicators & Comments

  • 3월 제조업지수 49.2로 예측치 42.8대비 큰 폭 개선 => GOOD
  • 2월 신규주택판매 연간환산 765,000로 예측치 750,000대비 큰 폭 개선 => GOOD
  • 2월 내구재주문 1.2%/-0.6%(핵심)로 예측치 -0.8%/-0.4%(핵심)대비 소폭 개선 => GOOD
  • 4분기 경제성장률 2.1%로 예측치 2.1% 부합 => NEUTRAL
  • 주간실업청구건수 3,283,000로 예측치 1,650,000 대비 큰 폭 악화 => BAD
  • 3월 미시간 소비자신뢰지수 89.1로 예측치 90.0 대비 소폭 악화 => BAD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

2Pending Home Sales

3/30()

 

-1.0%

5.2%

3ISM Manufacturing PMI

4/1()

 

45.0

50.1

Initial Jobless Claims

4/2()

 

3,000K

3,283K

2Factory Orders

4/2()

 

0.2%

-0.5%

3Nonfarm Payrolls

4/3()

 

-100K

273K

3Unemployment Rate

4/3()

 

3.9%

3.5%

3ISM Non-Manufacturing PMI

4/3()

 

44.0

57.3

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 사회 및 경제활동 통제로 인하여 부동산 시장도 다소 침체되는 모습입니다. 코로나바이러스의 영향권에 들어간 바이어와 셀러는 당사자 합의하에 에스크로 기간을 30일 또는 그 이상 연장하거나 페널티없이 거래취소를 할 수도 있는 장치가 마련되었습니다. 변동성이 커진 모기지시장을 지원하기 위하여 미연준은 모기지 매입을 통하여 시장개입을 단행하고 있으며 모기지시장 관련 기관들의 지원대책을 마련하는 모습입니다. 실직위험이 증가하고 인컴이 줄어들면서 모기지 페이먼트 유예 또는 디폴트 가능성이 높아질 것으로 예상됩니다. 시장유동성 고갈로 점보론 이자율이 아주 높게 유지되고 있으며, 30년 고정 이자율도 렌더에 따라서 시차별로 크게 차이가 나므로 Lock-in 시 유념할 필요성이 있습니다.

매매측면에서 보면, 구입문의가 다소 줄어든 가운데 신규 리스팅이 소폭 줄어든 모습입니다. 기존에 진행중이던 거래의 많은 부분이 클로징까지 가지 못하고 홀딩이나 취소되기도 하지만 잘 꾸며지고 적당한 가격대의 리스팅은 즉시 매매가 성사되는 상황입니다. 장기간이 소요되는 부동산 거래의 특성상, 좀 더 철저한 사전 준비와 시장 분석이 요구되는 시점입니다. 리스팅 계획을 가지고 계신 분은 적절한 타이밍에 리스팅을 해야 비교적 원하는 값에 클로징까지 마칠 수 있으며, 주택구입을 계획중인 분은 가능한 여유자금을 최대한 모으면서 타이밍을 잡기를 권합니다.  

시장 거래자료를 살펴보면, 전체적으로 리스팅이 조금 줄어들고 홀딩은 꾸준히 나오는 양상입니다. 오렌지카운티 액티브 리스팅 3,953개로 금일 신규 56/ 펜딩 40/ 클로징 59개이고, 얼바인 액티브 리스팅 443개로 신규 4/ 펜딩 3/ 클로징 6/ 홀딩 4개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(알테어): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 잔여분양 물량과 알테어 모델 5: 300백만불대, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 진행중이며 사전 예약후 방문 가능합니다.

 

소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

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