공형철의 모기지시장 워치

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Real Estate 톡톡 => 부동산 가치평가 - Market approach에 대하여
02/12/2020 11:27 am
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 209  


Market Approach(시장사례비교방식)를 정리해 보았습니다.

부동산 감정평가 3방식 접근법 중에서 시장성 위주로 가치를 평가하는 방식을 시장사례비교방식(Market Approach)이라 한다. 시장사례비교방식은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 시장 거래사례를 추출한 후 시장추세 및 시점 변동 관점에서 대상물건과의 비교를 통하여 가액을 보정하는 방식으로 가격을 산정한다.

 

[시장사례비교방식: , 콘도, 토지]

  • 특징: 대상물건과 인접하는 시장성이 있는 적절한 사례를 추출한 후 시장추세와 인근 가격동향을 참고하고 비교대상 물건과의 차별 요소에 대한 금액을 보정하여 가격을 산정
  • 장점: 현실적이고 비교를 통한 설득력이 높아서 부동산 감정평가 전반에 적용 가능
  • 단점: 거래 사례가 없는 경우 또는 시장 변동이 심할 때 적용 불가. 보정율을 산출할 때 감정평가사의 주관적 판단에 일정부분 의존
  • 보정항목: 위치, 연식, 대지/건평, 레이아웃, 부동산 상태, 시장추세, 같은 단지내 동일 분양집이면 업그레이드 상태 등

 

[사례 1] 10년전에 구입한 골프장 뷰 집을 매각할 경우 (매입가격 $500,000)

  • 최근 6개월래 인근 유사한 집이 팔린 가격이나 현재 리스팅이 되어 있는 이웃집의 가격을 기준으로 삼아서
  • 주택자체요인 가격보정: 건평이 얼마나 되며 여유 대지가 충분한가(0%~5%), 야드/정원 업그레이드가 있는가(0%~15%), 실내바닥/지붕 업그레이드가 있는가(0%~5%), 집 크기대비 방/화장실이 몇개인가, 얼마나 오래된 집인가, 건물 구조적 문제가 발생하는가(0%~10% 차감)
  • 외부환경요인 가격보정: 위치 프리미엄이 있는가(0%~3% 가감), 뷰 프리미엄이 있는가(0%~10% 내외), 현 부동산 시장 추세는 상승하고 있는가 하락하고 있는가(0%~3% 가감)

   => 집에 구조적 문제가 없고 내부 및 외부 비교항목에서 어느 정도의 프리미엄이 있다고 보이면 대략 5%~10%까지 프리미엄 적용. 특별한 뷰가 있거나 업그레이드 상태가 탁월할 경우에는 2백만불집에서 백만불의 프리미엄이 붙을 수도 있음

 

[사례 2] 2년전에 2백만불에 분양받은 Orchard Hills 새집을 2019년 하반기 $290만불에 매각

- 주택자체요인

  • 건평 및 대지: 건평 4,000sf/대지 9,500sf. 여유있는 대지 크기로 10만불 프리미엄
  • 집 레이아웃: 이웃 집과 비슷한 구조로 프리미엄 없음
  • 실내 업그레이드: 천장을 Vaulted 바꾸고 벽면에 몰딩처리, 고급 하드우드 마루바닥으로 개조하여 10만불 프리미엄
  • 실외 업그레이드: 정원 업그레이드로 바베큐, Gazebo, 실내폭포, 캠프파이어 등 새로 설치하여 25만불 프리미엄
  • 건물 구조적 문제: 발생사실이 없어서 노 디스카운트

- 외부환경요인

  • 위치 프리미엄: Cul-de-Sac Corner Lot으로 Green Belt 마주하고 있어서 10만불 프리미엄
  • 뷰 프리미엄: 멀리 태평양과 얼바인 전경을 한 눈에 내려보는 파노라믹 뷰 고려하여 35만불 프리미엄
  • 부동산 시장 추세: 2019년 상반기 침체된 분위기를 벗어나고 매물 부족상태에서 오퍼가 증가하는 추세를 반영

 

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