공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

뉴스타부동산 Agent
KAIST 금융 MBA

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모기지시장 워치 (Jan 17, 2020) => 미중 무역분쟁 타결이 글로벌 경기회복세로 이어지는지 확인중
01/17/2020 10:02 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 626  


30년 고정 모기지 이자율 3.70%, 30년 미국채수익률 1.82%

KEY WORDS

미중 무역분쟁 2R, BREXIT, 2% Inflation Target, Yield curve, 낮은 주택재고

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 1.50~1.75%

 

Jan 17

Jan 10

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

3.78

3.79

-0.01

3.60

4.40

30yr Fixed*

3.70

3.71

-0.01

3.46

4.63

30yr FHA

3.33

3.33

-

3.25

4.22

15yr Fixed

3.30

3.35

-0.05

3.19

4.19

10yr Treasury

1.82

1.82

-

1.43

2.80

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

1.88

1.89

-0.01

 

 

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.70%로 지난주대비 1bp 하락하였고, 10년물 미국채 수익률은 1.82%로 지난주대비 변동이 없었습니다. 미중 무역분쟁 일단계 서명식이 시장에 긍정적인 영향을 미치면서 약세로 출발한 시장은 주중반 인플레이션 지표가 다소 부진한 모습을 보이자 매수세가 출현하며 이자율 수준은 보합세를 유지하였습니다. 미중 일단계 타결안에 대한 기대와 부정적 분석의견이 뒤섞이는 상황에서 제조업지수 호조에도 불구하고 시장은 큰 영향을 받지 않은 채 혼조세로 마감하였습니다. 금년은 1월초부터 모기지신청 건수가 큰 폭으로 증가하고 12월 부동산 시장지표가 크게 개선되는 등 부동산시장 움직임이 상당히 활발하게 움직이고 있습니다.   

[다음주 전망] 다양한 이슈에 대한 눈치보기가 이어지면서 뚜렷한 방향성없는 박스권 장세가 지속되고 있습니다. 미국-이란 긴장해소는 경제에 긍정적입니다. 미중 무역분쟁 타결에 따른 파급효과가 어떻게 나타나는지 주목하여야 하며 1월말 영국의 브렉시트 결정내용에 관심을 가져야 합니다. 1차 레인지 1.75~1.90, 2차 레인지 1.60~2.00

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 13.5% => 30.2%┃구입 지수 263.2 => 303.9┃재융자 지수 1,713.7 => 2,444.7

* MBA weekly home loan applications for fixed, adjustable, conventional and gov’t loans 03/16/1990 = 100

 

Economic Indicators & Comments

  • 12월 소비자물가지수 0.2%로 예측치 0.3% 소폭 하회. 연율기준 2.3% 부합 
  • 12월 생산자물가지수 0.1%로 예측치 0.2% 소폭 하회. 연율기준 1.3% 부합 
  • 1월 필라델피아 Fed 제조업지수 17.0로 예측치 3.8 큰 폭 상회 
  • 12월 소매판매 0.3%로 예측치 0.3% 부합 
  • 12월 건축허가건수 1,416,000로 예측치 1,468,000 소폭 하회 
  • 12월 주택착공건수 1,608,000로 예측치 1,375,000 크게 상회. 전월대비 16.9%, 전년대비 40.8% 증가한 수치로 13년래 최고 수준 

    US Recession Odds in 12-mth by BBG Economics Model: 26%(Dec ‘19) from 26%(Nov ‘19)

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

12Existing Home Sales

1/22()

 

5.43M

5.35M

주간실업청구건수

1/23()

 

215K

204K

1Manufacturing PMI

1/24()

 

52.5

52.4

 

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

Eviction case study (퇴거 사례): 202011일부터 가주 렌트 컨트롤 법안(AB1482) 시행으로 인해 Tenant(임차인) 보호조항이 많이 강화되었다. 임대차 계약기간중 렌트비 미지급 사유 발생시 법적으로 진행가능한 Eviction Process에 대하여 실제 사례를 통하여 한번 살펴보자.

8개월째 리스로 거주중인 전리스(Tenant, 임차인)씨는 출장 문제로 바빠서 렌트비를 집주인인 나주인(Owner, 임대인)씨에게 내는 것을 깜박하였다. 이에 화가 난 나주인은 전리스 앞으로 3일 경고장(Three-Day Notice)을 주었다. 정확한 명칭은 ‘Three-Day Notice To Pay Rent or Quit’으로, 문자 그대로 3일이내에 밀린 렌트비를 내던가 아니면 집을 비워 달라는 내용의 통지서이. 나주인은 처음부터 변호사를 고용하면 큰 비용이 발생하는 것을 알고 자기가 아는 부동산 에이전트인 Mr. Kong를 통해서 해당양식을 구하였고 자신이 관련 내용을 직접 작성한 후 전리스에게 준 것이다. 이렇게 해서 전리스가 밀린 렌트비를 내거나 이사를 나가면 상황은 여기서 종료되고 새로 임대차 계약을 체결할 수 있.

하지만 전리스가 렌트비를 내지 않고 계속 머무르자 나주인은 괘심한 마음이 들어서 강제퇴거조치(EVICTION PROCESS) 취하기로 마음먹었다. 강제퇴거조치도 법원에서 인정되는 형식과 절차로 진행되어야 한다. 따라서 집주인이 직접 진행하기 보다는 비용이 좀 발생하더라도 Eviction 전문변호사를 선임해서 법적으로 문제가 없게끔 퇴거절차를 진행하는 것이 좋다. 나주인이 변호사를 만나 상담한 결과 초기비용으로 대략 $1500정도를 먼저 달라고 하기에 돈을 지불하고 선임계약을 체결하였다. 이 비용에는 재판 접수비, 변호사 업무처리비, 법원서류 송달비(Serving Fee) 등이 포함되어 있다.

이렇게 집주인이 임대계약서와 손해청구액 내역을 명시한 서류를 변호사에게 넘기면 2주쯤후에 Tenant에게 정식의 ‘Notice To Pay Rent or Quit’ 노티스 배달된다. 서류배달후 명시된 기일(3)이내에 렌트비를 내지도 않고 이사를 나가지도 않으면 변호사가 법원 재판날짜를 잡게 되는데, 이것이 대략3주후가 되므로 재판 날짜는 대략 변호사선임후 5-6주후가. (Unlawful Detainer)

재판 날짜에 나주인은 변호사와 함께 법정에 나갔는데 전리스가 보이지 않았다. 이때 전리스가 법정에 출두를 하지 않으 판사가 집주인의 제반서류를 검토한후 강제퇴거명령과 함께 손해액을 Tenant에게 배상하도록 판결을 내린다. 판사가 강제퇴거명령 소장을 발행하면 서류배달 과정을 거쳐 3주후에 Sheriff 또는 Police와서 퇴거절차를 집행하게 된다. (Writ of Possession)

판결문에 명시된 손해배상 비용에는 변호사비용이 포함된다. 다만 집주인이Tenant로부터 법원판결 손해배상액을 받아내는 것은 위 판결과는 별도의 절차로 진행되어야 한다.

엎친데 덮친 격으로 Tenant다니던 회사에서 해고를 당하였고 기존에 있던 신용대출 채무를 갚지 못하여 파산을 신청했다고 나주인에게 연락이 왔다. Eviction이 완료되기 전에 파산서류 등을 해당 법정에 보내오면 강제퇴거 절차가 그대로 진행되지 못하게 되고 파산신청 정리될 때까지 Tenant 계속 그 집에 머물 수 있다. 라서 Tenant 파산을 하지 않을 경우에는 EVICTION PROCESS는 대개 10주정도 걸리게 된.

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