공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

뉴스타부동산 Agent
KAIST 금융 MBA

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모기지시장 업데이트 (Nov 29, 2019) - 좁은 레인지 장세보이며 연말 포지션 조정
11/30/2019 09:32 am
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 314  


30yr fixed 3.76%, 10yr Treasury 1.78%

KEY WORDS

미중 무역분쟁~홍콩인권법안, BREXIT, 2% Inflation Target, 낮은 주택재고

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 1.50~1.75%

 

Nov 29

Nov 22

Change

52-wk High

52-wk Low

30yr Jumbo

3.85

3.83

+0.02

3.60

4.59

30yr Fixed*

3.76

3.74

+0.02

3.46

4.94

30yr FHA

3.38

3.37

+0.01

3.25

4.46

15yr Fixed

3.41

3.40

+0;01

3.19

4.44

10yr Treasury

1.78

1.77

+0.01

1.43

3.08

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

1.98

1.95

+003

 

 

- Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 3.76%로 지난주대비 2bp 상승하였고, 미국채 10년물은 1.78%로 지난주대비 1bp 상승하였습니다. 추수감사절을 앞두고 특별한 움직임없이 소폭 하락세로 출발한 시장은 주택부문 지표 호조세에도 별 반응없이 횡보세를 보였습니다. 추수감사절 전일인 수요일에 GDP, 내구재 지수 등 실물경제 지표의 큰 폭 호전 소식이 나오자 이자율은 상승세로 전환하였으나 추가 모멘텀없이 소폭 상승하며 마쳤습니다. 이번주는 전체적으로 시장참여자 부재로 인한 트레이딩 모멘텀 상실로 이자율 움직임이 극도로 제한된 장세를 보였습니다.  

[다음주 전망] 주초반에는 발표된 경제지표에 대한 포지션 정리가 나올 것으로 예상됩니다. 이후 연말결산을 대비한 포지션 조정장세로 진입하게 됩니다. 2개월 시점으로 보면, 미중 무역분쟁 일단계 타결안 서명 및 이단계 협상 개시, 1212일 영국 총선 및 내년 1월 브렉시트 종결, 홍콩인권법안에 대한 중국 반응이 주요 관찰 대상입니다. 미국 자체로는 실물부문 회복세에 따른 2% GDP 2% 인플레이션 타겟을 기준선으로 삼아 10년물 국채수익률의 동조화 현상이 나타날 것으로 전망합니다.

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 -2.2% => 1.5%┃구입 지수 270.4 => 267.1┃재융자 지수 2,190.6 => 2,282.2

- MBA weekly home loan applications for fixed, adjustable, conventional and gov't loans 03/16/1990 = 100

 

Economic Indicators & Comments

  • 11CB Consumer Confidence 125.5로 예측치 127.0 소폭 하회
  • 10New Home Sales 733,000채로 예측치 709,000 큰 폭 상회. 전월대비 0.7% 하락하였지만 최근 2개월 판매량은 12년래 최고치 시현
  • 10Durable Goods Orders 0.6%로 예측치 -0.5% 큰 폭 상회
  • 10Pending Home Sales -1.7%로 예측치 0.2% 큰 폭 하회
  • 3분기 GDP 연율 환산 2.1%로 예상치 1.9% 상회. 미연준 스탠스와 일치하며 경제성장세 지속 시그널로 인식
  • 11Chicago PMI 46.3으로 예측치 47.0 소폭 하회

    US Recession Odds in 12 mths by BBG Economics Model: 26% (Nov ‘19) from 27% (Oct ‘19)

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

11ISM Manufacturing PMI

12/02()

 

49.2

48.3

11ADP Nonfarm Employment Change

12/04()

 

140K

125K

11ISM Non-Manufacturing PMI

12/04()

 

54.5

54.7

11Nonfarm Payrolls

12/06()

 

180K

128K

11Unemployment Rate

12/06()

 

3.6%

3.6%

 

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

SRTOD DEED: ‘Simple Revocable Transfer on Death(TOD)’ Deed(단순 취소가능 사망조건부 소유권 이전 등기, TOD 등기)란 사망시 본인 소유 부동산 소유권이 법원상속절차(Probate)를 거치지 않고 미리 지정한 사람에게 이전되는 부동산 소유권 이전 등기를 말한다. 등기에 포함될 부동산 내역, 증여자 및 수혜자 등을 명시한 내용증명 서류를 작성 및 사인하고 공증을 받아서 60일 이내에 카운티 재산세 산정관 사무실(Assessor's Office)에 접수하면 효력이 발생하게 된다. 본인이 살아있는 동안에는 내용변경이나 취소가 가능하며, 집이나 콘도 등 거주용 주택에 대하여 작성할 수 있다. 등기 비용도 그리 비싸지 않은 30불 수준이며, 카운티 명의 이전세 면제 혜택도 있다.

Probate/Living Trust: Probate(유언검인)란 본인이 사망했을 때 남아있는 재산이 직계가족에게 바로 상속되지 않고 유산상속법원을 통하여 정리 및 분배되는 과정을 말한다. 유언없이 사망하고 남아있는 재산이 있을 경우에는 유언검인법에 따라 우선 상속자 목록, 법정관리자 등을 지정하게 되고 이후 정해진 법적 절차에 따라 상속인에게 재산을 배부하고 최종 세금계산서를 법원에 제출함으로써 유언검인 절차가 끝난다. 유언장이 있다고 하더라도 유언검인 절차에 의거하여 상속법원 판사의 유언장 유효성 판단을 거쳐 정해진 Probate 절차를 거쳐야 한다. 프로베이트 절차가 진행되는 과정에서 발생하는 비용을 정산하거나 채무정리 또는 재산분할을 위해 부동산을 처분(Probate Sale, 상속부동산 매각)하는 경우도 발생한다. 이러한 Probate은 생전에 리빙 트러스트와 같은 상속 계획없이 사망한 경우에 발생하며 발생부터 종료되는 기간이 최소 6개월에서 몇 년이 걸릴 수 있고 관련 비용도 꽤나 많이 발생하게 된다.

Living Trust(생전신탁)란 본인이 살아있는 동안 소유재산의 명의이전 내용에 대한 신탁을 설정하여 사망시 유언검인(Probate) 절차를 거치지 않고 재산을 상속시킬수 있는 수단을 말한다. 생전신탁은 살아있는 동안은 본인이 신탁의 주인 및 관리자로서 모든 권리를 가지게 되나 사망시 신탁에 지정된 수혜자에게 재산이 바로 상속된다. 이 신탁은 유산상속법원의 검인절차를 따라야 하는 유언과 달리 비공개적으로 상속 재산을 바로 이전시킬 수 있고 유언장보다 더 구체적으로 재산을 상속할 수 있는 장점이 있다.


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