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잘못된 숏세일 지식으로 피해 (1)
07/27/2011 05:24 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,244  


숏 세일이 부동산 병의 만병통치 명약이나 되는 것 같은 선전이다. 숏세일이 그렇게나 좋다면 왜 좋다는 것을 충분히 설명을 해야 된다. 그런데도 근거도 없는 허위 주장들로 피해당하는 한인들이 속출하고 있다. 경제적으로 어려운 사람들 상대로 돈 벌이하자는 일부 부동산 업자들이 숏세일을 부추긴다. 숏세일 내용을 알지도 못하면서 엉터리 숏세일 기사를 쓰는 사이비 기자도 있다. 과연 숏세일이 집 주인을 위한 것일까 ? 아니다. 숏세일은 분명히 부동산 업자한테만 좋고 집 주인한테는 피해만 남는다.

숏세일로싸 피해당하는 유형을 대별 해 보면 약 14 가지가 있다. 숏세일 보다는 오히려 차압 또는 파산이 훨씬 유리 할 수 있다. 부동산 업자는 숏세일이 왜 법적, 경제적, 현실적으로 좋은가를 설명할 줄 알아야 된다. 그런데 엉터리 부동산 업자와 엉터리 기사를 쓰는 사람들에 의해서 황당한 설명에 쓴 웃음을 토하게 된다. 자칭 전문가라는 사람들의 자질도 문제다. 잘못된 short sale 설명 몇 가지를 소개한다.

 

숏세일은 신용이 안 나빠진다. 차압보다 낫다?:
숏세일은 신용과 아무 상관없다는 부동산 업자가 있다. Short Sale 도 차압당한 사람과 같이 신용이 나빠지는 것은 같다. ① 신용 기록법에 의해서 short sale 이나 차압이나 신용기록에 7 년간 남는다. ② 신용기록에 “완납이지만 융자금 일부 탕감으로 합의” (paid in full with a settled for less than owed)로 기록된다. 쉽게 말해서, 융자금 일부 돈을 떼먹은 사람으로 기록된다. ③ 숏세일이나 차압이나 60 일 이상 체납이면 신용점수는 200~300 점 하락된다. 신용 나빠지는 것은 숏세일이나 차압이나 다 같다. CNN Money, Myfico, Experian, CAR에서도 숏세일과 차압 신용에 대한 것은 꼭 같다는 말이다. ④ Short Sale 한 후 2 년 여 동안 좋은 credit 을 만든다면 다시 새로운 주택을 구입 할 수 있다. 하지만 특별한 경우 외에는 2 년 만에 좋은 credit 을 만들기가 쉽지 않다.

숏세일하면 월부금 지불 안 해도 된다?: 부 동산 업자가 숏세일하면 월부금 지불 안 해도 된다. 부동산 업자의 이런 허황된 말을 믿었다가 피해당하는 사람이 있다. 월부금 지불 하면서도 숏세일 신청 할 수 있다. 월부금 지불 안하게 되면 차압 대상이 된다. 그리고 체납에 의해서 신용이 나빠진다. 라인 오브 크레딧을 가진 사람인 경우에는 이 융자가 은행에 의해서 일방적으로 취소도 된다. 숏세일 신청하면 월부금 지불 안 해도 된다는 말은 아주 잘못된 조언이다. 법적으로는, 월부금 지불 중단 조언을 못하게 되어 있다.

 

숏세일 신청하면 차압 못 한다? : 부동산 업자 전씨는 은행이 숏세일 하라는 편지를 보내왔다. 에스크로도 열었다. 그런데 손님 집이 차압 경매를 당했다. 은행으로 소유권이 넘어가 버렸다. 이럴 수가 있느냐 ? 법적으로 은행 상대로 어떤 대처를 할 수 있겠는가? 다른 손님도 꼭 같이 이렇게 당하고 있다. 손님한테는 숏세일 중에 차압 못한다고 말했단다. 은행이 이럴 수 없다고 했단다. 손님 보기에 창피스럽다 ! 은행말만 믿고 있는 사이에 차압 경매가 되도록 부동산 업자도 무책임하게 기다린 것이다. 거기다가 집 주인도 부동산 업자 말만 믿고 있는 사이에 차압 경매가 끝 나버렸다. 집 주인 입장에서는, 사전에 이렇게 될 줄 알았더라면 차압이 안 당하도록 다른 대책을 세웠을 것이다. 은행에 일부 돈을 지불 해 본다든가 안이면 파산 신청이라도 했더라면 숨 고를 시간이라도 마련했을 것이다.

이런 사건에서, 법원 판결은, 은행과 서면 계약이 없다. 은행의 차압을 인정해 준 판례들이 있다. 또 차압경매 일정이 잡혀 있는 사이에 한인 변호사의 융자조정 소식을 기다고 있었다. 그러나 김씨는 갑자기 “3 일 퇴거 통고서”를 받았다. ‘은행으로 소유권이 넘어 갈 것을 예상했다면 파산신청을 했을 것인데 이 일을 어떻게 하면 좋으냐? 집이 은행으로 넘어 갔는데도 변호사가 이 사실도 모르고 있더라! 이제 언제까지 이 집에 머물 수 있느냐?’ 는 사람이 있다.

부동산업자의 헛된 말로 차압이 연기 되는 것은 아니다. 변호사 선정도 조심해야 된다. 법이 어떻게 집행되는지도 모르는 변호사가 많다. 변호사 가운데는, 돈 받기 전에는 사건이 성립된다고 해 놓고는 돈 받은 후에는 사건이 안 된다는 사람이 있다. 이와 반대로 여러 법률 위반으로 사건 성립이 되는 되도 안 된다는 변호사도 있다. 법을 모르는 변호사다. 그러고도, 착수금 못 돌려준다는 변호사가 있다. 공부를 더하고, 선한 양심 좀 챙기고, 하루를 살아도 어려운 사람을 위해서 살아야 한다. 부동산 업자나 변호사나 손님한테 도움 되는 일을 해야 된다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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