김희영의 부동산칼럼

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E-mail 통고 무효
10/09/2017 08:20 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 636  


E-mail 통고 무효


세월이 변해서 e-Mail 이나 전화 문자로 편지를 주고받고 한다. 전자 우편을 사용 할 때마다 그 편리함에 고마움을 느낀다. 의사 전달 뿐만이 안이라 서류 뭉치까지도 전달할 수 있으니 참말로 편리하다.

한 후배가 얼마 전에, 선배님 아들 네미 색시 감이 나타나서 3 개월 전에 문자 (Text)를 보냈는데도 답장이 없기에 색시 쪽에서 포기했습니다! 그런데, 미안하지만, 나이 많은 선배님 전화기는 수신, 송신만 된다. 문자 (Text) message 기능이 없다. 젊은 후배는, 문자만 보내면 당연히 받았다고 믿어버리는 세상이 되었다. 동창 모임을 주선한 총무도, 전화 문자 (카톡)로 회원들께 다 보냈습니다. 그런데 연로한 동창은 한 사람도 연락을 못 받았다. 모임에는 젊은 후배 몇 사람만 모였든 일이 있었다.


이렇게 eMail 이 편리하지만 뜻을 전달 받지 못한 사람도 수두룩하다. 그런데, 중요한 계약 합의나 법적 통고를 eMail 전달했다면 무효가 될 수 있다. e-mail 로서 주고받은 내용이 증거 자료가 되고 구속력이 있다고 믿는 사람이 있지만 현실은 그렇지 않다.

E-Mail 상으로 계약, 통고를 했다고 믿는다는 것은 천진난만한 생각이다. E-mail 통고가 잘못되어서 집이 차압당한 사건도 있다. E-mail 통고는 무효라는 판결이다. e-mail 에서 합의를 했더라도 사전에 e-mail 내용을 인정한다는 합의가 없으면 무효. 


E-mail 퇴거 통고 무효 :

상가 임대 계약서에, ‘모든 통고는 서면이라야 되고, 우편, 전신, 전자식 또는 사람이 직접 당사자의 지정된 우편 장소에 보낸 다“고 계약되었다. 건물주는 2008 년 5 월 5 일에  e-mail로 퇴거 통고를 보냈다. 임대 계약서에는 주소도 없었다. 입주자는 1 주일 후에서야 e-mail 퇴거 통고를 본 후에 건물주 사무실에 연락했다. 입주자는 체납된 임대료를 건물주한테 보냈지만 건물주는 너무 늦게 지불했다면서 수취를 거절했다. 건물주는 퇴거 소송을 했다. 법원은, 건물주의 체납 통고가 e-mail로 보내면서 주소를 기재하지 않았으므로 합당한 통고가 안이다. E-mail 통고는 정확하지 않으며 천진난만 하거나 불성실한 방법이다. 통고 잘못은 계약 위반이다. 상가 계약에 근거한 통고를 해야 된다고 입주자 승소를 판결했다.


E-Mail 합의 : 2016 년 한 퇴거 소송에서, 건물주와 입주자 사이에 eMail 로 주고받은 합의는 중요 한 사항이 안이며, 참고 사항이라고 판결했다.


E-Mail 주택 관리협회 (HOA) 결정 :

주택 관리 협회 (HOA)에서 임원회의 결정을 e-Mail로 보냈다. 전체 100 % 결정 통과되었다고 했다. 법은, 얼굴을 서로 보고서 임원 회의를 한 결정을 통과해야 된다. 긴급사항이 안인 경우는, 임원들한테 먼저 통고하고, 다른 회원한테는 eMail로 통고하면 된다. 긴급사항이란 것은 현실적으로 통고 할 수 없는 사항을 말한다. 각 임원한테 e-Mail 통고, 그리고 서면으로 임원회의 참여 허가를 받아야 되고, 각 회원이 열람할 수 있도록 해야 된다. 정식 통고도 없이 eMail 로서 결정했다면 법률 위반이며 모든 결정은 무효다. 그리고 참여했든 모든 임원들도 자격이 없는 사람이다. 


차압 대행사가 E - Mail 통고로 차압 경매 실수 :

A 가 부동산을 담보로 은행 융자 $124,000을 받았다. 2000 년 1 월에 담보 계약 위반이 되었다. 2 개월 후에 Bank One에서 차압 절차를 시작하는 체납등록 (NOD)을 했다. Bank One은 은행 업무 대행을 맡은 H 은행을 통해서 차압 절차를 밟았다. 경매 일자는 2000 년 9 월 26 일로 잡혔다. 이 사이에 채무자 A와 H 은행이 흥정을 해서 담보 계약 위반을 회복했다. 2000 년 9 월 25 일에 H 은행 직원이 차압 경매를 담당한 C 회사한테 경매 연기 통고를 e-mail로 보냈다. 그러나 경매 담당 C 회사 직원은 9 월 27 일에서야 e-mail을 보았다.


불행이도, 그 사이에 경매는 이루어 졌다. 투자 회사는 경매를 통해서 집을 $153,500에 구입했다. 감정가격은 $205,000 이었다. 경매가 이루어진 다음날에서야 H 은행에서 경매 담당 C 회사 직원의 e-mail을 받았다. H 은행은 차압 경매에서 구입한 투자 회사에 “차압 구입자 소유권 증서”를 발급해 주지 않았다. 은행은 구입자한테 반환 수표와 3 일간의 이자를 계산해서 환송했다. 구입자는 2000 년 11 월 30 일에 Bank One 과 차압을 담당한 C 회사 상대로 계약위반, 관습적인 합당한 거래와 공정성 위반, 태만, 태만 적 거짓 행위로 소송을 했다.


법원은, 은행과 구입자 사이에 계약이 없었다. Bank One과 A에 의해서 판매는 연장이 되었다. 약식 재판에서 은행 승소 판결을 했다. 차압 법에서, 은행을 대신해서 차압을 담당한 대행자는 법원 또는 법 절차 또는 상호간 합의로 차압 경매를 연기 할 수 있다.

융자를 제공한 은행 또는 융자 수혜자와 구두 또는 서면에 의해서 연장이 이루어 질 수 있다. 경매 자체가 취소되며 구입자가 구입 가격에 대한 손실과 이자만 지불하면 된다. 계약이 안 되어 있고 법 절차에 대한 태만도 없다. 채권자가 채무자와 은행합의에 의해서 경매 연기를 할 수 있다.


입주자가 거주하는 주택 판매 시, 집 구경 통고는 e-mail :

입주자가 거주하는 주택 판매를 위해서 주말에 1 개월에 2 회 open house를 할 수 있다. 이런 주말은  일반 영업시간에 해당된다. 이 통고는 10 일 이전에 e-mail 로 할 수 있다.


입주자 M이 Santa Monica에 있는 콘도를 임대했다. 건물주는 condo를 팔기 위해서 부동산 업자한테 판매를 위탁했다. 입주자는, 집 구경 할려면 꼭 예약이 되어야만 하고 24 시간 이전에 통고해야 되고, 특히 주말에 집 보여주는 것을 허락하지 않았다. 입주자는, 법에 의해서, 건물주가 집을 구경시켜 줄려면 주중의 사업 시간에만 구경 시킬 수 있다고 했다. 일요일은 주법에 의해서 공휴일이라고 했다. 건물주는, “정상적인 사업 시간” 법적 해석을 해 달라는 소송을 했다.


법원은, 건물주에게 승소 판결을 했다. 법원은, 건물주는 “1 개월에 2 번의 주말에 오후 1:00부터 4:30 분 까지 할 수 있다. 단, 10 일 이전에 e-mail 통고를 주면 된다. 부동산 판매 사업의 환경 상 합당한 판결이다. 주택 부동산 판매를 위한 업무상 관습이며 실제로 주거용 부동산 판매를 위해서는 일반인을 위해서 open house를 할 수 있는 것은 주말이 현실적이다. 일반적으로 이런 경우에는 입주자를 퇴거 시킬 수 있는 방안을 찾아서 퇴거를 시키고 집을 판매하게 된다. 주택 판매에 있어서는 주말에 open house를 할 수 있게 되었다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070



 
 

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