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퇴거 소송 일정
06/25/2017 02:20 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,117  


퇴거 소송 일정


주거용 건물 임대료가 경쟁적으로 상승하는 틈새에서 불법 퇴거가 성행하고 있다. 특히 임대료 규제 지역 apart에서 불법적 퇴거가 심하다. 단독 주택도 건물주의 갑질 횡포가 심하다. 입주자는 퇴거 일정을 알고서 대책을 세워야 된다. 임대료 체납, 임대 계약 위반 또는 임대 계약이 끝난 후에 퇴거 소송이 잇따른다. 합법적인 퇴거 소송 보다는 불법적 퇴거가 난무하고 있다. 퇴거 소송은 약식 속결 재판이므로 일반 민사소송처럼 1~2 년씩 소요되지 않는다. 그러나 입주자가 소송에 대한 방어를 하면서 맞고소를 시작 했을 때에는 퇴거 소송이 3 년 7 개월 후에서야 판결된 사건도 있다.

퇴거 통고 받은 입주자가 언제까지 더 머물 수 있느냐 ?


퇴거 통고서 입주자한테 배달 :


작성된 퇴거 통고서를 입주자 방에 직접 배달을 할 때는 건물주가 직접 하는 것이 안이라 제 3 자인 18 세 이상이 배달을 해야 된다.

수취인은 “법적 적정 연령 (suitable age and discretion)" 자가 수취를 해야 된다고 되어 있지만 법으로서 수취인 연령을 결정 해 두지는 안했다. 법적 적정 연령은, 아마 최저 14 세 이상을 두고 말한다는 식이기 때문에 18 세 이상 사람이 직접 전해 주는 것이 안전하다.  만약에 수취인이 없을 때는 퇴거 통고문을 문에 부착하고 우편으로 배달을 하는 것이 안전하다.


통고부터 퇴거까지 기간 :


만약에 3일 퇴거 통고를 받은 후에 고소장에 답변을 안 했을 때에는, 판결까지 55 일, 집달리 (Sheriff)에 의한 퇴거까지는 71 일 이상 소요된다.

만약에 퇴거 고소장 답변서를 접수 했다면 76일 이상 소요된다. 답변서에 “열악한 주거 환경”을 적시하면 30 일이 더 지연되어 103 일이 소요된다. 법에 의해서, 법원은 열악한 환경 증거 수집을 위해서 최저 30 일 또는 그 이상의 시간을 제공해야 하고 소송 지연으로 합당한 임대료 예취 명령도 할 수 없다. 


1 년 이하 거주 입주자한테 30일 퇴거 통고를 주어야 하기에 103 일 소요, 고소장 답변서에 “열악한 주거 환경” 적시는 133 일이 소요된다.

만약에 60 일 퇴거 통고 시에는 133 일이 소요되지만 답변서에 열악한 주거 환경이 적시되면 163 일이 소요된다.

물론 입주자는 퇴거 방어를 위한 여러 변수를 사용해서 지연이 될 수 있다. 건물주와 입주자 사이에 합의가 된 계약에 의해서 건물주가 퇴거 소송을 제기 했다. 2013 년에 퇴거 소송이 접수 되어서 2015 년인 3 년 7 개월 만에 판결 난 사건이 있었다. 


퇴거 통고 종류와 기간 :


퇴거 사유에 따라서 일정 기간 퇴거 통고를 해야 된다.

퇴거 통고를 안주도 되는 경우가 있다. 예로서, “확정된 임대 기간 (fixed term lease)” 계약은 보통 1 년 이상이다. 확정된 임대 계약에서 퇴거 통고를 안 한다고 했을 때 또는 임대 만기 30 일 이전에 “임대 만기 통고”를 했다면 퇴거 통고 의무가 없다.


그리고 건물주와 입주자 사이에 퇴거 일자를 합의한 경우이다.

노숙자가 불법 침범해서 폐허 주택에 거주하는 경우가 있다. 노숙자한테 즉시 퇴거 할 것을 요구 할 수 있지만 경찰에 신고해서 경찰에 의한 퇴거를 시킬 수 있다.  이런 불범 침범 이외의 경우에는 법에서 정한 퇴거 통고 기일을 준수해야 된다. 예로서, 과거 입주자가 무단 침입해서 거주하는 경우는 5 일, 입주자가 자발적으로 퇴거 하겠다고 통고 해 왔더라도 7 일간의 통고 기간을 주어야 된다. 입주자한테 항의 받은 후 180 일 이내에 퇴거 통고 시에는 사유를 밝혀야 된다. 그러나 법적 기한 이후에도 보복 퇴거는 법률 위반이 된다.

  

특히 주거 임대 사업 철회 (Ellis)는, 건물주가 시청에 임대 사업 중단 절차를 완수 한 후부터 120 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 만약에 입주자가 62 세 이상 또는 장애인한테는 1 년 연장 통고를 해야 된다.


연방정부 임대료 보조 (Section 8) 사업 철회인 경우에는 HUD에 1 년 이전에 철회 통고를 해야 되지만 만약에 지방 정부 조례가 더 많은 통고 기간을 요구한다면 지방 정부 조례가 우선된다.  대부분 퇴거 통고 기간은 3일, 30 일, 60 일 기간으로 되어 있다.


3일 퇴거 : 임대 계약 위반 또는 임대료가 체납된 경우에는 3일 이내 퇴거 또는 3일 이내에 체납금을 지불하면 입주자는 다시 복권된다. 또는 3 일 후에 무조건 퇴거 통고 방법도 있다.

예로서,  만약에 입주자가 불법행위, 건물 훼손, 불법적 민폐 그리고 차압에서 구입한 구입자는 과거 채무자한테 3 일 통고로서 무조건 임대 취소를 요구 할 수 있다. 하지만, 성폭행, 마약, 가정싸움, 인신매매, 구금, 학대 같은 범법 행위에는 사법기관으로부터 통고 받은 후에 3 일 퇴거 통고를 줄 수 있다.


30일 퇴거 : 임대 계약 위반인 경우와 건물주가 임대 계약 취소를 요구 했을 때에 1 년 이하의 입주자한테는 30일 통고. 그러나 1 년 이상 거주 했더라도 건물이 매매 되어서 Escrow가 개설 되었을 때는 30일 통고.


60 일 퇴거 : 1 년 이상 입주자와 차압과 관련된 채무자의 배우자 및 동거 가족은 60일 퇴거 통고를 준다. Escrow가 개설되어도 “mobile home" 입주자는 60 일 퇴거 통고이다.


90일 퇴거 : 차압에서 부동산을 구입한 사람은 채무자와 관련이 없는 과거 입주자한테는 90 일 퇴거 통고를 준다. 


퇴거 통고 후 법원에 퇴거 고소장 접수 :


퇴거 통고 기간 경과 후에는 입주자한테 퇴거 고소장과 법원 출두 명령서가 배달된다.

입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5 일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 된다. 법원은 고소장 답변서가 접수 된 날로부터 보통 20일 후에 퇴거 재판 날짜를 결정한다. 법원은 건물주에게 “점유명령”을 보통 30 일까지 퇴거 할 것을 판결한다. 입주자가 퇴거를 안 했을 때에는, 건물주는 판결문을 Sheriff에 접수한다. Sheriff 사무실 내의 행정 절차 소요 시간은, 지역 사무실 업무량 사정에 따라서 일반적으로 3 일 ~ 20 일이 소요 되지만 보통 최저10 일은 소요 된단다. Sheriff은 입주자한테 5 일 이내에 퇴거 할 것을 명령한다. 만약에 5 일 이후에도 퇴거를 하지 않았을 때에는 경찰권에 의해서 입주자를 물리적으로 퇴거 시킨다.

만약에 입주자가 악의적으로 퇴거를 안 했을 때는 600 달러 벌금이 부과될 수 있다.


퇴거 소송 변수: 퇴거 통고를 받았을 때는 가만히 앉아있지 말고 바로 민사소송 청구를 할 수 있는 근거가 있다면 건물주 상대로 소송을 제기 할 수 있다.

예로서, 과거 소유주가 소유권 주장, 은행이 차압을 잘못했거나 채무자에게 차압 통고를 보내지 않은 차압 절차법 위반, 은행의 담보계약, 원고 소유권 결함, 차압경매 무효, 은행 의무위반, 절차법 위반에 대한 항의, 파산신청, 일반 소송을 신청해서 판결 날 때까지 거주 할 수 있다. 과거 소유주는 퇴거에 대한 “임시 보호명령” 신청을 해서 퇴거 소송과 일반 민사소송을 합한 병합 소송 청구할 수 있다. 판결이 날 때 까지 몇 년 거주 할 수도 있다. 과거 소유주가 안인 입주자가 새 차압 구입자 상대로 열악한 주거환경, 계약위반, 임대법 위반 등으로 청구하면 이 또한 오래 지연 될 수 있다. 만약에 차압당한 소유주나 일반 입주자가 파산 신청했을 때도 상당한 시간이 지연된다.


퇴거 통고 기간 중 임대료 지불 :

통고 기간 중에, 입주자가 체납된 임대료 전액을 지불하겠다고 했을 때에는 수락해야 된다. 만약에 입주자가 임대료를 수표로 지불 한 것이 과거에도 부도 수표가 발행되었을 때에는 현찰, 또는 자기앞 수표 (cashier's check or money order) 로 지불하라고 요구 할 수 있다. 과거에 부도 수표 남발로 현찰을 받았든 입주자한테만 해당된다.

만약에 체납금 전액이 안인 일부의 돈을 수령 했을 때에는 건물주가 3 일간 퇴거 통고를 준 것은 이때부터 무효가 된다. 일부의 돈을 지불 했더라도 돈을 받은 그 달 까지는 지불이 된 것으로 간주된다. 물론 아직도 체납금이 남아 있는 것이다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070



 
 

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