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과거 판매자 연대 책임
04/30/2017 10:22 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,255  



과거 판매자도 연대 책임 


결함이 있는 부동산인줄 알면서도 은근슬쩍 팔고 넘어가면 책임이 모면 될 것이라는

심산으로 판매를 한 사람들이 있다. 판매자나 부동산 업자는 결함 사실을 구입자한테 밝혀야 된다. 결함이 있는 집을 구입한 사람이 또다시 되팔 때에도 결함 사실을 밝히지 않고서 판매했을 때에는 과거 판매자들 모두가 줄초상이 난다. 문제 있는 집을 판매한 후에 소유권이 몇 번 변경되었기에 안전하다고 생각하면 안 된다. 과거 판매자들한테도 책임이 있다. 마치 연쇄 자동차 추돌 사고 현상이다.


과거 소유주 연쇄 책임 : 

구입자 G가 집 기초에 문제가 있는 결함을 밝히지 않고 판매를 해 버린 전,전,전, 판매자 M 한태 사기적 거짓 설명과 사실 은폐 소송을 했다. M은 1978 년 5 월부터 1982 년 10 월까지 소유했다. M은 P한테 판매했다. 이때에 일부의 문제만 설명했지 모든 문제를 밝히지 안했다. P는 1983 년에 Y한테 판매했다.


Y는 1984 년에 G한테 판매를 한 것이다. Y 가 G 한태 판매하면서, 기초에 문제가 있는 사실을 밝히지 않았다. 자기의 과거 판매자와 같이 허위 사실만 밝혔다. Y는 고등법원에 항소하지 않았지만 아마도 합의를 했을 것이다. 과거 전,전, 판매자들은 항소했다.

구입자 G는, 집이 기울어지고 벽에 검이 가기 시작하자 1991 년에 토질 검사원을 채용했다. 검사원 보고서에, 땅을 메운 자리에 집을 지었다. 집 기초와 마루를 받치기 위해서 집 가운데 박아둔 받침대와 기초 보강을 위해서 집 바닥을 받추는 쇄 받침대 시설을 해 두었다. 그러나 이러한 수리가 효과를 나타내지 못하고 있기에 집 기초 부근의 흙이 유실되고 땅이 내려앉으면서 집이 기울고 벽에 검이 간 것이다. 


G는 첫 판매자 M과 P 상대로 소송을 했다. 첫 판매자 M이 1982 년에 집을 판매하면서, 기초 문제가 없다, 집이 튼튼하다, 모든 공사는 건축법을 준수했다지만 모두 거짓말이었다. 특히 판매자 M은 공사 전문가이지만 건축법에 합당하게 공사하지 않았다.

원고는, M 이후의 구입자들 모두가 거짓 설명을 했다. 구입자는, 문제를 은폐한 과거 판매자들에 의존해서 구입함으로 피해를 당했다면서 과거 판매자들 전부를 소송했다.

지방법원은, 과거 판매자들이 현 구입자한테는 거짓 설명을 하지 않았다. 현 구입자가 과거 판매자들 설명에 의존하지도 안했다면서 기각했다.


고등법원은, 만약에 과거 판매자 각자가 거짓 설명을 제공한 것에 연결되었을 때에는

구입자 피해에 책임이 있다. 처음 거짓 설명을 한 사람이 다른 사람한테 간접적 사기 영향을 준 것이다. 한 사건에서, C가 현재 Apart 소유주이다. A 가 Apart 건축 허가도 없이  건축 한 것을 D 한태 판매했다. 판매 할 때에 이러한 문제점을 밝히지 않았다. D가 현 소유주 C한테 판매했다. A가 현 소유주하고 무슨 관계가 있느냐 ? 처음 사기적 거짓 설명을 한 사람은 다른 구입자와 직접적 관계는 없다. 그러나 A의 거짓 설명에 의존했기에  다른 구입자들이 계속 피해를 당했다. A가 판매 할 때에, 다른 구입자들도 계속 피해당하게 될 것을 알고 있었다. 이들 관계는 금전적으로 연결되었다. 과거 판매자들한테 피해 책임이 있다.


또 다른 사건에서, 첫 개발업자한테 책임이 부과되었다. 개발업자가 대량으로 주택 건설 을 했다. 지하수가 높고, 물이 스며들고, 집 주변 땅이 유실되는 것을 은폐하고서 판매했다. 개발업자가 주택을 판매한 후 16 년 사이에 소유주가 2 번 변경되었다. 2 번째 구입자가 건축한 16 년 후에서야 문제점을 알게 되었다. 법원은, 소유주가 변경 되었지만 책임은 첫 개발업자한테 있다. 눈으로 보이지 않는 부실 공사 공소시효는 일반적으로 10 년 이다. 공사 보장이냐 태만이냐에 따라서, 문제가 발견된 후 3년 또는 4 년 공소 시효가 있다. 이 사건에서 개발업자가 2 번째 구입자한태 사기에 대한 책임이 있다. 왜냐하면


첫 번째 주택 구입자한테 이런 사실을 밝히지 않았다. 구입자가 다른 사람한테 재 판매 할 때에 문제가 있는 것이 연쇄적으로 다른 구입자한테까지 전달되어 피해가 발생될 것을 예상했으며 예견 할 수 있었다. 개발업자가 보상해야 된다. 


소유권 변경이 몇 번 있었더라도 개발업자한테 책임 :

땅을 분할한 사람이 땅 정지 작업을 했다. 그 기에는 땅을 메운 필지가 있었다. 땅 분할자가 주택 시공업자한테 판매했다. 땅 다자기를 제대로 안했다는 사실을 밝히지 않았다. 토목기사의 보고서에도, 집 기초를 깊게 하라는 이야기도 없었다. 시공업자는 이러한 사실을 알지도 못했다. 집을 건축한 다음에 구입자한테 판매를 하면서도 이런 사실을 밝히지 않았다. 법원은, 이러한 상태가 계속 연결되어서 다른 구입자한테로 책임이 흘러 내려가기 때문에, 피해 책임은 처음 개발 한 개발업자가 다른 구입자들한테 책임이 부여된다.


과거 주택 판매자가 주택 땅을 장기 임대 :

현 소유주가 주택 판매를 하면서야 자기한테 판매를 한 과거 판매자가 주택 땅을 다른 사람한테 장기 임대 해 준 것을 알게 되었다. 현 소유주가 제대로 챙기지를 안하고서 부동산 업자가 밝혀 주기만을 막연히 기다렸든 것이다. 그러나 구입자 부동산 업자가

이런 문제를 챙겨주지 못한 것이다. 아무런 조사도 하지 않고서 주택을 구입 한 것이다.  누구나가 쉽게 주택을 판매하고 구입하기에, 주택에는 아무런 문제가 없을 것이라고 가볍게 생각한 탓으로 이런 문제가 발생한 것이다. 주택 구입자 입장에서는 주택 땅 전체가 다른 사람한테 장기 임대가 되어 있다는 것을 알고서 구입 할 수 있는 사람은 없었을 것이다. 최근에 주택을 구입해 주기 위해서 부동산을 조사하는 과정에서 이런 문제를 발견했다.   


현 소유주는 과거 판매자가 미래의 임대료 마져도 다 챙겼다는 사실을 몇 년이 지난 후에서야 처음으로 알게 된 것이다. 현 소유주가 주택을 구입 할 때에, 구입자를 위한 부동산 업자를 채용 했었지만, 이런 사실을 알 수 있었는데도 그냥 지나쳐 버린 것이다.

때로는 과거 판매자를 판매자 찾기가 쉽지 안타. 과거 판매자를 찾았더라도, 결국 소송을 통해서 피해 보상을 받게 되는 경우에는 시간과 경비 문제가 대두 된다.

부동산을 구입하기 이전에 철저히 조사를 해서 안심하고 살 수 있도록 조사해야 된다.


김희영    김희영 부동산 (951) 462 - 1070



 
 

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