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부동산협회 매물 (MLS) 엉터리 내용 책임
05/16/2016 10:27 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,846  


부동산협회 매물 (MLS) 엉터리 내용 책임   


부동산 정보를 internet을 통해서 접하게 된다. 현재 여러 internet web site에서 부동산 협회 매물을 접할 수 있다. 

일반 개인 회사에서 Internet web site을 운영하는 곳들이 있다. Trulia, Zillow, redfin. Homes 같은 것이 있다. 그리고 부동산 업자만 가입되어 있는 website 이 있다. 부동산 업자 협회에서 internet website 을 운영하는 곳을 (MLS) 라고 한다. 가장 오래된 역사를 갖이고 있다.


MLS에서는 부동산 정보에 대해서 엄격하게 규제를 하면서 운영하고 있다. MLS 정보는 정확해야 된다. 정확한 정보를 유지해야 하는 것은 법에서도 요구하지만 부동산 협회 예규에서도 규제를 한다.  부동산 협회는, "MLS 정보는 정확해야 된다. 매물을 받은 후 2 일 이내에 MLS 에 등재시켜야 된다. 수정을 했을 때도 2 일 이내에 등재를 해야 된다. 그렇지 않으면 벌금이 $200 ~ $15,000 이다.  "


MLS 는 부동산 업자라고 하더라도 협회에 가입이 안 되어 있는 사람은 접근을 할 수 없다. 그렇기 때문에. 일반인들은 다른 internet web site에서 부동산 매물 정보를 받게 된다. 때로는 손님들로부터 Zillow 에 나와 있는 집인데 구입을 했으면 좋겠다는 문의를 받게 된다. Zillow 에 나타난 정보를 MLS에서 검색을 해 보면 벌써 1 년 전에 판매가 된 것을 현재도 판매한다고 나와 있는 것을 볼수 있는 때가 있다. 그래서, 가장 정확한 기록은 MLS가 정확하다. 다른 website에서는 이러한 엉터리 내용이 많다. 감정가격을 말한다고 해 둔 내용도 대부분이 엉터리다. 일반인들은 이 정보가 엉터리 인줄도 모르고서 무조건 믿어 버린다.

Zillow 내용이 너무나 엉터리라는 것이 2015 년 초에, Los Angels Time에서 보도 되었다. 


하지만 MLS 내용에도 엉터리 정보들이 수두룩하다. MLS 정보를 사실로 믿었다가 피해를 당하는 사람들이 많다. 부동산 업자가 MLS 에 올려 둔 내용에도  다양한 엉터리들이 많다.

엉터리 정보에 대한 피해는 누가 보상 하느냐 ? 엉터리 정보를 제공한 사람한테 법적 책임이 있다. 법 조문에는, “부동산 업자는 MLS에 기재한 내용에 대한 책임이 있으며, 합당한 근거가 있는 정보에 의해서 정확한 정보를 기재해야 된다.” 고 되어 있다.


한 사건에서, MLS에는, 공공기록에 의한 건물 면적이 15,000 SF. 라고 했다. 실제 건물 면적은 11,964 SF. 이었다. 건물 면적 차이가 3,036 SF. 이었다. 법원은, 판매자 부동산 업자는 모든 사실을 밝히지 않았으며, 구입자 부동산 업자는 대리인 의무를 위반했다. 그리고 이들은 양쪽을 대리하는 부동산 업자였다.


다른 사건에서, MLS 내용에, 0.62 Acre 땅에 대한 지질 조사를 마쳤다. 면허가 있는 지질 검사원이 건축을 할 수 있다고 보고되어 있다고 기재했다. 구입한 후에 보니까 건축을 할 수 없는 땅이었다. Escrow 중에 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산 업자한테 지질 보고서를 전해 주었다. 구입자 부동산 업자는 이 보고서를 읽어 보지도 안했다. 보고서 내용이 무슨 뜻인지도 모르고서 구입자한테 전해만 주었다. 대부분의 부동산 업자들이 이런 식이다. 구입자는 MLS에 1982 년 보고서를 2006 년에도 적용되는 것으로 올린 것은 잘못된 것이라고 주장했다. 과거 법에서는 합법이지만 현재 법에는 차이가 있었다.

구입자는 판매자, 판매자 부동산 업자 그리고 구입자 부동산 업자 상대로 소송을 했다. 법원은, 판매자 부동산 업자가 직접 확인했다고 MLS에 올려놓지 안했기 때문에 잘못 올린 것은 안이다. 하지만, 구입자 부동산 업자는 구입자에 대한 대리인 의무를 위반했다. 구입자에게 $232,147을 지불하라고 판결했다. 구입자와 구입자 부동산 업자가 MLS 내용을 잘못 해석했다고 판결했다.


“판매자 부동산 업자가 MLS에 올려 놓은 정보를 발견한 구입자 부동산 업자와 구입자 사이에는 “대리인 의무 (fiduciary duty)”가 있다. 그러므로 구입자 부동산 업자는 구입자의 결정에 영향을 주는 중요한 문제를 배워야 된다. 부동산 업자를 채용한 목적은 전문 지식과 능력을 믿고서 채용했다. 구입자가 결정하는데 영향을 줄 수 있는 중요한 문제를 부동산 업자가 필요한 것을 찾아서 조사도  해야 된다. 그리고 구입자의 부동산과 파생될 사항에 대해서 의뢰자에게 조언을 해 주어야 된다. 부동산 업자는 일반적으로 취득할 수 있는 중요한 정보를 취득해서 의뢰자에게 밝혀 주어야 된다.“고 판결한 사건이 있다.


이 처름 MLS 내용을 믿고서 구입을 했지만 그 내용을 구입자 부동산 업자와 구입자가 다시 검증 안한 것 때문에 피해를 당하는 경우가 발생했다. 한인들 사이에서도 MLS 내용을 믿고서 구입을 했다가 낭패를 당했다면서 하소연 하는 사람들이 있다.  


MLS에 잘못 기재된 대부분 내용들은, 건물 면적, 땅 면적, 매상과 수입, 무허가 건축을 허가 받았다는 허위 내용, 정부로부터 토지 수용 통고를 받았는데도 숨김, 건축 년도 기록이 없는데도 건축 년도 기재, 현 시장 가격 보다도 터무니없는 가격인데도 은행 감정사에 의한 감정 가격 보다도 저렴한 가격으로 선전, 출입구가 없는 것을 있다, 법률 위반으로 시정 경고를 발급 받았지만 양호하다는 내용, 필지가 2 개인데도 3 개,


경관이 보호 된다고 했는데도 보호가 안 된 것, 특정 위치에 특정한 시설이 있다는데 없는 것, 흰개미가 없고 미래의 특정 부동산 사용에 적합하다고 했는데 실제는 안인 것, 땅을 깍은 자리라고 했지만 실제는 땅을 뫼운 자리가 되어서 건물 침하 현상, 이웃 땅 사용 목적을 설명 한 것하고 차이, 땅 면적에 포함되어 있다는 것이 실제는 없는 것, 담보액수와 판매 가격 차이 문제, 은행이 Short Sale 구입자를 선택했더라도 구입할 수 없는 경우가 많은데도 이런 사실을 밝히지 않는가, 지목을 잘못 설명,


과거 단독 주택을 상가 (RC 지목)로 사용할 수 있다고 했지만 사용 할 수 없는 것, 주택 대지가 넓으니까 한 채를 더 증축 시킬 수 있다고 했지만 증축 할 수 없는 곳, 특정 보고서가 오래 된 것이라서 현재는 적용 할 수 없는 것을 유효하다고 선전, 건축 할 수 없는 땅인데도 건축 할 수 있다, 역사적 유적지라는 사실을 밝히지 않는 것, 은행에서 차압당한 부동산이 안인데도 은행 차압 매물, 부동산에 수많은 결함이 있는데도 상태가 양호하다는 허위 내용들을 기재한다.



한 사건에서, 구입자가 “Coldwell Banker” 부동산 사무실 에이젠트가, 필지를 2 개로 나눌 수 있다고 했다. 지목 법에서 0.50 에이커 이상에만 분할이 될 수 있다. 그 이하는 분할이 안 되는 것이었다. 꼭 1 “acre” 이상이 되어야만 분할이 된다. 매매 의탁은 다른 “콜드웰 벵크” 사무실이었다. MLS에는 토지 면적이 “1 acre +." 로 되어 있었다. 판매자 부동산 업자는 1 acre 이상이 되어야 한다는 것을 알고 있었다. 구입을 한 후에서야 땅 면적이 0.998 에이커라는 것을 알았다. 분할 할 수 없는 땅이었다.


부동산 업자는 중요성을 알고 있으면서도 재조사를 하지 않았다. 법원은, 판매자 부동산 업자가 구입자에 대해서도 대리인의 의무가 있는 되도 고의적으로 사기를 쳤다. 판매자와 부동산 업자는 $ 175,000을 배상 해 주라고 판결했다. 판매자가 부동산 업자를 채용할 때는 판매자가 피해당하지 않도록 부동산 업자 선정 잘 해야 된다. 물론 구입자도 마찬 갖이다. 부동산 업자가 허위 내용을 진실인양 MLS에 올려 둠으로서 부동산 업자에 대한 신뢰를 떨어트리게 된다. 허위 내용에 대해서는 판매자와 부동산 업자한테 피해 책임이 있다. MLS 에는 허위 내용이 많으므로 주의해야 된다. MLS 내용을 믿지 말고 다시 재점검해야 된다. 특히 구입자 부동산 업자는 구입자를 위해서 공공기록도 검토하고, 조사를 해야 된다. 만약에 모르는 것이 있으면 배워서라도 알았어야 할 의무가 부여된다.

매매에 있어서 “중요한 사실을 밝혀 주어라는” 법의 목적은 구입자를 위한 것이다.


김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070 

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