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2 차 융자 은행이 돈 청구
03/21/2016 11:31 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,794  


2 차 융자 은행이 돈 청구

2 차 융자 은행이 돈 청구 


은행이 돈 계산만큼은 빈틈없이 잘 할 것이라고 믿는다. 은행은 거짓말도 안하고 법률도 잘 준수 할 것이라고 믿어 준다. 현실은 그렇지 않다.

2013 년 1 월 1 일 이전에 주택 구입 시에 융자를 받으면서 2 차 융자를 받았거나, 재 융자를 받았든 사람이 Short sale 을 했든 사람들이 있다. 이때에 2 차 은행에서 미래에도 잔금을 지불 할 의무가 없다고 계약이 되지 않았다면 2 차 은행 잔금에 대해서 지불 의무가 있다.


이 처럼, 2 차 은행이 융자 잔금 청구권이 소멸이 되었는데도, 2 차 은행에서 아주 싼 액수로 원금 잔액과 상쇄 시키자는 편지를 받은 사람도 있다. 그러나 돈을 받을 수 있는 권리가 상실되었는데도 이런 편지를 보내는 은행도 있다.  


한 사건에서, 융자를 제공한 1 차 은행이 차압을 했다. 1 차 은행이 차압을 함으로서 2 차 융자를 제공한 은행은 청구권이 소멸된다. 그런데도 2 차 은행이 돈을 지불하라는 독촉 편지와 전화를 한 것은, “부채 징수법” 위반이며 “사기성 사업”에 해당된다는 판결을 했다.

주택을 구입하면서 1 차 융자는 Well's Fargo 은행, 2 차 융자는 Chase 은행으로부터 받았다. 법에 의해서, 구입 시에 받은 1 차 은행이 차압을 한 후에  2차 은행에 돈을 지불 할 수 없게 되었을 때에는 2 차는 돈 청구권이 자동 소멸된다. 그런데도 돈 독촉을 했다.


1 차 은행에서 차압을 했다. 2 차 은행이 차압을 당한 1 년 후에, 돈을 전문적으로 받아주는 “Collection" 회사를 채용했다. 부채 징수 전문 회사는, 채무자한테 돈을 지불하라면서 2 번의 독촉 편지를 보냈다. 편지에는, ”잔금이 아직도 $67,000 남았다. 채무자는 이 돈을 지불해야 된다. 만약에 특정 기한 이내에 $16,000 만 지불하면, 잔금 $67,000 을 완납 한 것으로 합의하겠다. 채무자한테는 아주 좋은 기회이다. 이렇게 좋은 조건을 제시 했는데도, 여기에 불응하면 융자 잔금 전액을 지불해야 된다. 돈을 지불 안하면, 계속해서 돈 징수를 위한 독촉 전화를 하겠다“는 내용이었다.


첫 편지에는, “돈 징수를 위한 것이 안이다. 개인한테 책임을 부과하는 것도 안이다. 그러나 부채 의무를 제외시키는 것도 안이다”. 그 후에, 돈을 지불하라는 전화를 했다. 2 번째 편지에는, “$10,050 만 지불 해 주면 잔액 $67,000 과 상쇄 해 주겠다”는 편지를 보냈다.

채무자는 은행과 돈을 전문적으로 징수하는 회사 상대로 소송을 했다. 편지와 전화로 부채 지불 의무가 있는 것처럼 편지를 보낸 것은 “부채 징수법”, “불합리한 사기성 사업법” 위반으로 소송을 제기했다. 지방법원은, 기각 판결을 했다. 주택 소유주는 소송에 대한 충분한 증거 제시를 못했다고 했다. 


고등법원은 번복 판결을 했다. 2 차 은행에서 돈 징수를 위한 청구 편지를 보낸 것은 부채 징수법과 불합리하고 사기성 사업에 해당된다고 판결했다. 왜냐하면, 2013 년 1 월 1 일 이후에 주택 구입 시 지불 된 2 차 융자는 은행 손실에 대해서 법적으로 부채 잔금 청구를 할 수 없다. 부채 징수 편지와 전화 내용은, 거짓이며 주택 소유주한테 개인적으로 부채에 대한 책임이 있다고 한 것이다. 2 차 은행은, 주택 구입 목적으로 주택 구입 시에 지불한 융자금이다. 구입 시 지불된 2 차 은행 융자는 차압을 당한 이후에는 돈을 받지 못하는 융자가 된 것이다. 비록 첫 편지에서 잔금 청구하는 편지가 안이라고 했지만, 잔금 지불 의무가 있다고 했다. 즉, 부채를 지불 할 책임이 없는 사람한테 부채 지불 의무가 있다고 편지를 보냈다. 


일반인들은, 구입 시 받은 융자는 차압을 당 한 이후에 잔금을 지불 안 해도 된다는 법을 알지도 못한다. 비록 2 차 융자라고 하더라도 구입 시에 받은 융자에 대해서는 잔금에 대한 책임이 없다. 2013 년 1 월 이전에는, 2 차 융자인 경우에는 융자 잔금에 대해서 지불 의무가 있고 다른 법에 의해서도 지불 책임이 있다. 소비자가 알지 못하는 부채에 대해서 사기 적으로 돈을 지불하라는 것은 “부채 징수법” 위반이며 “불합리한 사기성 사업”에 해당된다. 돈을 지불 안 해도 되는 부채인데도, 자발적으로 돈을 지불 해 주면 좋겠다고 편지를 썼어야 된다고 판결했다.


한인들도 2 차 은행에서 돈 지불하라는 편지를 받았다는 사람들이 있다. 주택 구입 시에 1 차와 2 차 융자를 받은 사람이 1 차에서 차압을 함으로 2 차가 청구권이 소멸 되었는데도 돈 청구 편지를 받은 사람도 있다. 단, 주택 구입이 안인 2 차 융자는 지불 책임이 있다,


 이 당시에, 많은 부동산 업자들이 1 차 은행에서 short sale 만 허락했다면 2 차는 자동으로 융자 탕감이 된다느니, 1 차가 short sale 허락을 했다면 2 차는 자동으로 short sale 허락을 했다는 허무맹랑한 주장을 함으로 피해를 본 한인들이 속출했었다.

심지어는 일간지 부동산 담당 기자라는 사람도 이런 허무맹랑한 말이 맜다면서 기사를 쓰기도 했었다. 물론 이 P 기자는, 기자 생활을 하면서도 부동산업을 겸업으로 일했든 사람이다. 신문사 내의 기자들도 P 기자의 말을 믿고서 매매를 맡겻다가 낭패를 당한 사내 기자들이 있었다. 최근에는 객원기자로서 부동산 판 글을 쓰고 있다. 은행 직원의 설명을 사실로 믿듯이 신문 기사라면 진실 된다고 믿는 사람도 있다.


실제로 이런 엉터리 기사를 믿고서 피해를 당한 한인들이 있다. 부동산 업자가 하는 말이, 1 차 은행에서 short sale 을 했으니까 2 차 융자에서 charge off 라고 편지를 보내 왔으니 2 차 융자는 탕감이 되었다고 해서 short Sale을 했다.

그러나 몇 달이 지나지 않아서 2 차 은행으로부터 돈 지불 청구가 들어왔든 사람들이 있었다.


강씨가 부동산 업자 송 씨한테 Cypress 집 short sale을 부탁했다. 2009 년 6 월 15 일에 Escrow 가 종결되었다. 송씨는, Washington Mutual 은행에서 Short Sale 허락이 났기 때문에 부동산 업자는 융자잔금 $214,000 은 지불 책임이 없다는 거짖 설명을 했다. 그런데 2014 년 초에서야 은행으로부터 잔금 지불 독촉을 받고서야 부동산 업자의 설명이 잘못되었다는 사실을 알게 된 것이다. 주택 판매자 강씨는 너무나 황당해서 억울함을 부동산국에 고발을 했다.

2015 년 2 월 18 일에 부동산국에서는, 부동산 업자 송씨의 거짖 설명으로 강씨한테 피해를 주었다면서 송씨의 면허 취소를 결정했다.



신문기사나, column 에 보면 엉터리 이야기들이 많다는 것을 알아야 된다. 이제는 독자도 똑똑해야 된다. 엉터리 기사, 신문이나 Radio column 이 정확한 내용인가, 안인가를 선별할 수 있는 지식이 있어야 된다. 사기성 column 되로 따라 했다가는 형사 처벌을 받을 수 있는 되도 그 내용이 합법인양 글을 쓰는 사람도 있다. 

2013 년 1 월 1 일 이후에는, 주택 구입 시에 2 차 융자를 받은 사람은 2 차 융자에 대해서도 1 차 융자와 같이 “구입 시 받은 융자” 이므로 차압을 당한 후에는 2 차 융자를 지불 할 의무가 없어졌다.


Short Sale에서는, 2010 년 제정된 법에는, short sale 한 이후에 1 차 융자 잔금에 대해서는 지불 의무가 없다고 되어 있지만 2 차 융자는 해당이 안 된다. 그 후 2011 년 7 월 15일 제정된 법에서는, 만약에 담보권자 은행이 “short sale 수락”을 했을 때, 그리고 short sale 매매 과정에서 남는 돈을 은행 담보권자가 갖는다고 수락을 했을 때는 2 차 융자뿐만이 안이라 어떠한 담보도 보호를 받게 되어 있다. 1 차 은행이 short sale 을 수락했다고 해서 2 차 은행이 자동으로 Short Sale 을 수락하는 것은 안이다. 이 법은 차압 대신에 short sale을 유도하도록 한 법이다.


한인 가운데는, 차압을 통해서 구입한 구입자에게는 과거 주인의 주택 관리 협회 (HOA) 체납금 지불 의무가 없는데도 HOA로부터 돈 독촉 통고를 받은 사람도 있다. 돈을 받을 권리가 소멸된 사람이 돈을 달라고 청구하면 안 된다.


비록 은행뿐만이 안이다. 우리 일상생활에서도 벌써 돈 지불을 했는데도 돈 지불 독촉을 받게 되는 경우가 있다. 나의 경우에는 IRS 로부터 12 년 8 개월 후에서야 $35,000 세금을 지불 안했다면서 $180,000 이외에도 무슨 돈을 추가로 더 지불해야 된다는 독촉 편지를 받았든 일이 있었다. 결국 12 년 8 개월 전에 IRS에 지불했든 수표를 간직 했든 것을 찾느라고 며칠을 고생했든 경험이 있다. 의사 진료비를 지불 했는데도 돈 지불을 안했다면서 빚 독촉 편지를 받았든 경험도 있다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070


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