2014 년 시행 부동산 관련 법률
2014 년부터 시행되는 부동산 관련 법률을 김수진 변호사, 호프 법률그룹/리앤추랜 (Hope Law Group/Lee & Tran) 법률회사 ((213) 255-5768) 도움으로 연재한다.
부동산, 상법, 파산, 지적 소유권, 형법, 불량상품 소송 전문 법률 회사이다.
2013 년 한해에 부동산과 연관된 법률이 800 여건 제정되었다. 여기서는 일반인에게 가장 밀접 한 것만 소개한다.
@ 이웃 경계선 담 관리 (AB 1404)
과거 법은, 이웃한 경계 담과 경계선에 있는 소유주들은 경계 담과 경계선의 동일 수혜자이므로 경계선 담 관리와 공사비용에 대한 공동책임이 있다.
새 법은, 경계 담 수리, 관리를 위해서 경비가 투자 되어야 할 때는 이웃에게 담의 문제를 해결하기 위해서 무엇이 문제이며, 수리, 교체, 예상 경비 계획 같은 것을 수립한 30 일 이전에 서면으로 통고 해 주어야 한다. 만약에 이웃이 반대를 한다면, 법원은 공동 부담 액수보다도 적은 액수 또는 이웃이 경비를 지불하지 않는 판결을 할 수 있다. 이 법은 정부 기관에는 해당되지 않는다.
@ 은행 융자 손실 청구 (SB 426)
과거 법은, 단독 주택이 담보에 대한 분할 지불한 경우 또는 구입 시 융자를 받은 후에 차압당한 후의 잔금에 대해서는 청구를 못하게 되어 있다.
새 법은, (1) 채무자는 차압을 당한 후에 채권자로부터 협박, 신용기록에 체납된 상태라고 보고함으로서 신용 회복을 어렵게 만들지 못한다.
(2) 그러나 융자에 대한 보증인 또는 다른 재산을 담보 또는 융자 보증 보험회사 상대로는 청구를 할 수 있다. 구입 시 융자, 소유주가 거주하는 단독 1~4 동 주택, 재 융자 (단 현찰을 빼내 쓰지 않은 (no cash out) 재 융자에도 해당된다.
과거에는 구입 시에 1 차와 2 차 융자가 있었을 때에 1 차가 차압을 한 후에 2 차 은행에서 잔금 지불 청구를 해 왔었다. 특히 재 융자 시에 원금이 추가 되었을 때는 청구를 해 왔었다. 새 법에서는 차압 이후에 1 차 또는 2 차 그리고 재 융자 시에 원금이 추가 된 경우에도 은행이 잔금 청구를 못하게 했다.
@ 나쁜 신용 기록 (AB 1220)
과거 법은, 은행이나 건물주로부터 신용기록이 나쁘다고 부결을 당했을 때는 잘못된 신용 기록 보고서 제출 요구 시에는 보고서를 무료로 제공하게 되어 있다.
새 법에서는, 신용 부결당한 사람이 새 보고서를 요청했을 때는 부결 당한 내용과 꼭 같은 보고서를 제공해 주어야 된다. 위반 시에는, 지역 검찰 또는 집행기관에서 $5,000 의 벌금을 부과할 수 있다.
@ 부채 구입자 규제 (Debt Buyers) (SB 233)
2014 년 1 일 1 일 이후에 채무금을 받지 못하는 악성 부채 (charged -off)를 판매, 또는 재판매로 채권 (note)을 구입 한 채권자가 채무금 징수 또는 채무 징수 소송 규제를 한다.
채권 구입자는; (1). 채권이 자기의 채권이어야 된다. (2). 채무관련 모든 계약 서류를 보관해야 된다. (3). 악성 채권 시의 잔금 기록 (4). 채권의 잔금, 이자, 비용 기록 (5), 마지막에 지불 된 기록 (6). 채권자의 이름, 주소, (7). 채권 구좌 번호 (8). 마지막에 알고 있든 채무자의 이름과 주소 (9). 채권 구입자의 이름과 주소를 밝혀야 된다.
채무자가 부채에 대한 계약 기록을 요구한 날로부터 15 일 이내에 채무자에게 사본을 전해 주어야 된다. 이 정보를 제공 할 때까지 부채 징수 행위는 중단해야 된다. 서면으로 채권 징수 통고를 할 때에 기록을 요청 할 수 있다는 통고를 해야 된다.
흥정 시에는 서면으로 통고해야 된다. 월부금 지불 기록, 최종 지불 액수를 통고해야 된다. 공소시효가 지난 채권에 대한 소송을 하면 위반이 된다.
위반 시에는, 실제 피해액과 법률 위반 벌금 $1,000 그리고 단체 소송을 제기 할 수 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
