미국의 화두는 "차압"을 어떻게 막느냐 ! 금년 5 월 남가주 한인 차압은 968 건으로서 최고 기록이다. 1 년 전 660 건 보다 32 % 증가했다. 차압 통고를 받아 보면 하늘이 캄캄해 진다. 어디로 이사, 애들 학교, 다운페이 투자금 날린 것 등 여러 고민에 휩싸인다. 차압에 직면했다면 왜 차압당하는가를 분석해야 된다.
1. 차압 권리도 없는 은행이 차압 : 한인 황씨가 A 은행에서 집 융자 37만6천 달러를 받았다. 훗날 B 은행 그리고 MER로 팔려 나갔다. MER 은행이 차압을 하자 황씨는 파산 신청을 했다. 이 은행은 단순히 월부금 징수하는 곳이지 차압 할 권리가 없는 은행이었다. 실제 계약 당사자도 안이고 징수에 대한 원본 서류도 없었다. 어느 은행이 소유했는가도 모르는 낙동강 오리알이었다. 차압을 할려면 담보권과 약속어음 원본 또는 권리 이양 원본 서류가 있어야 한다. 그런데 이런 원본 서류가 없었다. 차압을 할 수 있는 법적 권리가 없는 은행이었다. 결국 차압은 중단되었다. 차압 할 권리가 없고 단순히 행정적인 월부금 징수 권한만 있는 은행이 차압을 했다.
차압이 잘못되었으니 집을 되돌려 주고 추가로 10 % 를 더 지불한 은행도 있다. 이런 문제는 “비우량(sub-prime)'융자로 인해서 파생된 일이다. 은행 간에 융자를 사고팔면서 실제 어떤 권한이 있는가도 모르고 구입했다. 다른 한인도 MER은행으로부터 차압 당 하고 있다면서 연락 온 사람이 있다.
2. 차압 원인 분석: 차압을 당한 이유가 은행 잘못인가, 융자 브로커의 허황한 말에 속은 것인가, 융자 수수료는 1 % 받는다고 해 두고서 5 % 지불 했다든가, 변동 이자로 받은 후에 곧바로 고정으로 바꾸어 준다는 약속 위반이 된 것인가, 안이면 내 자신이 월부금을 지불 못해서 당한 것인가를 분석해야한다. 부동산 결함이나 부동산 업자 잘못, 은행이나 융자 브로커의 잘못에 대해서는 전문인이 안이고는 찾기가 어렵다. 그러므로 차압으로 몽땅 날리느니 전문 변호사나 전문가를 채용해서 차압 원인 분석을 먼저 해야 된다.
3. 은행 계산 잘못 : 월부금도 잘 지불했고 보험료와 재산세를 잘 지불했는데도 체납되었다면서 차압을 당한 사람이 있다. 결국 은행이 계산을 잘못한 것이다. 재산세 체납은 2 회의 재산세를 납부하지 않았을 때만 은행이 차압 등록을 할 수 있다.
4. 월부금이 습관적으로 늦었든 경우: 월부금을 항상 늦게 지불하는 것을 받아 왔는데도 이제 와서 갑자기 정한 날짜에 지불 안 했다고 차압 하면 잘못이다. 월부금 지불은 매월 1 일로 하되 10-15 일간의 지불 유예기간(grace period)을 주기도 한다. 이것은 시간의 중요성을 밝힌 것이 안이다.
채무자가 습관적으로 항상 월부금을 늦게 지불하는 사람이 있다. 만약 10 일 이후까지 지불하지 않으면 10 일째 되는 날 이후부터는 은행이 10 % 의 과태료를 징수하게 되어 있다. 은행이 매월 첫 날에 돈을 지불 해 달라고 여러 번 통고했다. 만약 5 일째까지 지불하지 않으면 차압하겠다는 통고를 했다.
법원은, 차압을 할 수 없다고 판결했다. 비록 시간의 중요성이 계약 되어 있지만 ”큰 잘못“이 안이므로 과격한 차압으로 보상 받는 길을 택할 수 없다. 이것은 ”작은 계약 위반“이므로 경미한 보상을 받을 수 있다. 체납된 과태료를 청구한 것 자체가 경미한 보상이다. 실제로 손실 본 것이 없으면서 경미한 체납으로 차압 할 수도 없고 벌칙금도 청구할 수 없다면서 채무자 승소 판결을 했다. 은행이 늦게 지불하는 월부금을 계속적으로 접수했으면서도, 갑자기 원칙을 적용하는 것은 차압 권리를 잃은 것이다.
김희영 부동산 (951) 684 - 3000
