김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
융자조정 부동산업자 믿을 수 있나
11/30/2013 10:59 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,978  


융자조정 부동산업자 믿을 수 있나 ?
 
이 씨가 부동산 업자한테 융자조정 도움을 청했다가 황당한 경우를 당했다. 융자조정을 도와준다면서 크게 광고를 하는 부동산 업자한테 전화를 했단다. 부동산 업자는, 융자조정 서류라면서 이곳저곳에 서명을 하라기에 융자조정 서류라는 것을 믿고서 서명을 해 주었다. 이런 일이 있었던 뒷날부터는 사람들이 집 구경을 왔다면서 문을 두들기는 것이었다. 집 구경하러 왔다는 사람들이 하는 말은, 이 집이 short sale로 집을 판매한다기에 집 구경을 왔다는 것이었다. 이씨는 집 구경 온 사람들 말에 깜짝 놀랐다.  이씨는, 부동산 업자한테, 도대체 이게 무슨 짓이요 ? 융자조정 신청을 도와준다기에 융자 조정 신청을 했찌, 내가 어떻게 Short Sale 로 집을 팔겠다고 했느냐 ? 당장에 취소를 해라 !
부동산 업자의 대답은, “short sale 판매 위탁 계약 취소를 해 주겠지만, 다음에 집을 판매 할 때는 꼭 자기한테만 팔아야 된다고 계약이 되어 있으니 그런 줄 아시오 ! 만약에 그렇지 않으면 부동산 수수료를 받아야 된다 !“ 는 답변이었다. 이런 날 강도 같은 부동산 업자가 있다.
그래서, 만약에 서명을 해 준 것을 전부 취소하지 않고서 엉뚱한 요구를 제시한다면 부동산 국에 고발을 하겠다고 통고 해 주라는 조언을 해 준 일이 있었다.
 
어떤 부동산 업자는 융자조정을 도와준다는 광고를 앞세우지만, 실제로는 short sale을 유도하고 있다. 그리고, 은행과 대화를 하면서도 융자조정이 안되도록 이끌어 나간 후에는 short sale 처리를 해서 부동산 업자 자기 돈 벌이를 하겠는 엉뚱한 부동산 업자가 있다.
부동산 업자를 찾아가면, 융자 조정 신청 보다는 무조건 short sale을 하라고 한다.
 
2013 년 1 월 1 일 부터는 “주택 소유주 차압 예방 권리 (The Homeowner Bill of rights)” 법률에 의해서 융자조정 신청을 쉽게 할 수 있다. 이 법에 의해서 은행은 무조건 융자조정 신청을 받아 주어야 된다. 물론 융자조정 심의를 위한 심사를 한다는 것이지 무조건 융자조정을 해 주어야 한다는 법은 안이다. 그러나, 융자조정 심의 하는 기간 동안이라도 차압을 안 당하고 시간 벌이를 할 수 있다. 융자조정 부결이 되었다고 해도, 한 번 더 재심 청구를 요구 할 수 있다. 이 재심 청구에서도 부결을 당했을 때는 차압을 당하느니 short sale을 청구해서 short sale을 함으로 약간의 시간 벌이를 할 수 있다. 그리고 이사비용으로 $3,000을 받을 수 있다. 차압을 당하게 되면 이사 비용을 받지 못한다.
 
Short sale을 맡겼지만 short sale을 어떻게 처리하는가도 모르는 부동산 업자들이 많다. Short Sale 은커녕 차압이 언제 이루어 졌는가도 모르고 앉자 있다.  낫선 사람이 찾아와서는, 자기가 새 주인이라는 통고를 받고서야 집이 벌써 차압 경매로 팔려 나갔다는 것을 알게 되었다고 하소연 해 오는 피해자들이 있다. 도대체 이런 부동산 업자들이 있느냐 ? 면허증이 있다면 최소한의 지식은 있어야 할 것 안이냐 ? 면서 파란 하늘에 한숨을 내뱉는 피해자들이 있다. 물론 부동산 업자가 short sale 결정을 하는 것은 안이지만 너무나 무책임하고 태만 한 부동산 업자로 인한 피해가 있었다면, 이들 상대로 보상을 청구 해 볼 법하다.  
부동산 업자에게도 부동산 업자의 잘못에 대한 책임이 부여된다. 
 
이런  일을 맡은 부동산 업자라면 차압, 은행 업무 절차, 계약에 대한 법적인 지식이 있어야 된다. 결국 피해자는, 부동산 업자 선정을 잘 못 한 것이다. 그래서, 광고 크게 내는 사람 주의하라는 말이 있다는 것을 명심해야 된다. 한인 타운에서 광고 크게 낸 곳 치고서 사고를 안 낸 사람 찾기가 어렵다.
 
광고 속에는 부동산 업자들 전부가 융자조정, Short Sale, 은행 차압 매물 (REO) 전문가로 등장한다. 강씨는, 부동산 업자 면허증이 없는데도 부동산 면허자로 선전을 하면서 융자조정을 해 주겠다고 선금으로 $3,000을 받았지만 은행에 전화 연락도 해 본 일이 없었다. 융자조정으로 건당 $8,000 을 받은 사람도 있다.
변호사가 일 처리를 해 준다면서 신문에 크게 선전을 했든 사람들이 몇 명 있었다. 물론 부동산 면허증도 없는 사람들이었다. 최씨는 FLM 법률회사에서 융자조정을 도와준다면서 대대적으로 선전했다. 실제로는 변호사도 없는 곳이었고, 융자조정을 해 준다면서 건당 $4,000 이란 돈만 챙기고는 일을 안했다.
 
한인 Town에는 무면허자 부동산 업자들도 활동을 하고 있다. 최근에 T 부동산 회사에서 무면허자 인줄 알면서도 무면 허자를 채용했든 부동산 회사가 있다. 손 사장은 30 일 면허정지, $3,000 벌금, 집행유예 2 년 그리고 무면허자 직원이 손님 2 명으로부터 각각 $10,000 씩 전체 $20,000을 계약금을 갈취한 것에 대한 배상을 지불하라는 판결을 받았다.
 
1981 년에 면허를 받은 사람이 37 년 경력자라고 선전하지만 2008 년에 잠시 일을 했다가 2010 년에서야 다시 등장한 경우에도 경력자로 선전한다. 현재 한인 타운에는 1 년 또는 1 년 미만의 경력자가 2013 년에는 60 % 가 된다. 보통은 초짜가 50 % 인데 금년에는 많은 초짜들이 부동산 업에 투신을 했다.
초짜 부동산 업자가 많은 만큼 피해 위험도가 높아 지게 된다.
부동산 업자 선정을 잘 못해서 경제적으로 법률적인 피해를 당한 사람이 많다.  부동산에 매력을 갖이고서 부동산 업계에 투신을 하는 사람이 많지만 부동산 업으로 생계유지가 어렵기 때문에 오랜 경력자 찾기가 어렵다. 이것은 한인사회는 물론이고 주류 사회에서도 마찬 갖이다. 그리고 부동산 업무 자체가 너무나 다양한 전문 지식을 요구하는 분야이기 때문에 부동산 분야만큼 어려운 학문도 없을 것이다. 매일같이 공부하고 연구하지 않으면 현실을 모르게 되는 분야가 부동산이다.
자연 과학 분야에 비교하면 월등히 어려운 것이 부동산이다. 
 
부동산 업자들은 융자조정을 도와준다면서 결국은 short sale 로 유도해 나가는 사람들이 많다. 자기한테 구전을 받는 수입 원천이기 때문이다.
한인 사회에서는 전문가라는 사람을 믿고서 일을 맡길 수 있는 사람 찾기가 어렵다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 

 
 

번호 제   목 날짜 조회
231 2014 년 시행 부동산 관련 법률 03/19/2014 6954
230 몇 개 이름으로 사기 치느냐 03/04/2014 7640
229 한인 부동산 종사자 이직율 02/25/2014 4775
228 한인 부동산 업자 경력 (2) 02/11/2014 3752
227 부동산업자 62 %가 2 년 미만 경력 (1) 02/03/2014 5214
226 우편주소와 행정주소에 따른 부동산 거래 차이 01/21/2014 5846
225 동일은행 1 차 short sale 후 2차가 손실 청구 01/13/2014 4291
224 이웃 소음에 짜증 (2) 12/30/2013 6403
223 이웃 소음에 짜증 (1) 12/23/2013 9557
222 혼란 서러운 미국 주소 12/15/2013 4883
221 이웃 때문에 못살겠다 12/07/2013 5796
220 융자조정 부동산업자 믿을 수 있나 11/30/2013 3979
219 숏세일 후 2 차 융자 잔금 지불 독촉 11/21/2013 7447
218 집을 날린 돌팔이 융자조정 도우미 11/14/2013 5344
217 비탈길 융자조정 벼랑 끝 11/07/2013 5383
   11 |  12 |  13 |  14 |  15 |  16 |  17 |  18 |  19 |  20    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.