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노인 주택융자 (Reverse) 장단
09/27/2013 09:06 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,628  


노인 주택융자 (Reverse Mortgage) 장단
 
노인 주택 융자 (Reverse Mortgage)를 신청하라면서 선전하는 사람들이 있다.
이 융자를 받게 되면, 곧 바로 마음 고생과 물질적 고생을 많이 하게 되므로 상당히 조심해야 된다.
노인 주택 융자를 받은 사람은, 훗날에 사기를 당했다면서 소송하는 경우가 많다.
문제는, 숨은 경비가 많다. 가능한 이 융자를 안 받는 것이 좋다. 세월이 지나면서 몇년 만에 원금 액수가 상상을 초월 할 정도로 빚 더미에 쌓이게 된다.
융자 브로커나 은행 말에 현혹되어서 경제적으로 엄청난 고통을 당 한 후에서야 융자 브로커와 은행 상대로 소송을 했다는 사건들이 많다.
 
일반적으로 노인 주택 융자의 좋은 점, 나쁜 점을 설명하는 것을 보면 아래와 같다.
 
2014 년 1월 1 일부터 FHA에서 노인 주택 융자보증을 해주는 경우에는 융자 심사가 한층 강화된다.
“종합적 재정상태 분석" 에 의해서 신용기록, 현찰 회전, 부채 기준, 재산세와 보험 지불 능력까지 검증한다.
융자 적정선과 융자 신청 의도를 반영하며 FHA 보험료 (premium) 선불액수도 올라간다.
단, 복리 이자는 징수하지 않는다. 과거에는 복리 이자를 받았었다. 과거에 70 세로서, 주택 가격 $200,000인 경우에는 융자 지급 액수가 $132,600 이었다. 내년부터 변경되는 제도 하에서는 최저 $20,000 감소된 $113,800을 받게 된다.
FHA에서는 노인용 융자보증으로 1 billion 이란 엄청난 재정적 손실을 보았다. 융자 금액과 과거에 비교해서 15 %를 낮춘다. 선불 지불 액수는 최고 60 % 만 지불한다.
FHA에서 융자조건을 까다롭게 만든 목적은, 가능한 노인 주택 융자 지급을 안 하겠다는 조치이다. 이렇게 함으로서 40 % 의 신청자가 스스로 이 융자 신청에 관심이 없다면서 신청을 안 하도록 유도하는 되 목적이다. 노인 주택 융자는 사기 사건이 많다. 집 가격이 올라가도 은행에서 50 %를 내어 노어라고 하는 경우가 대부분이다. 그리고 은행이 소유권도 챙겨 두는 경우가 있다.
 
노인 주택 융자 종류 : (1) 융자 기간 내에 융자금 상환 (Term Monthly Advances):
융자 기간이 10 년 정도이다. 이 기간 내에 주택을 판매하든가 재융자를 받아서 지불하지 않으면 차압을 당한다.
(2) 채무자의 생존 시 까지가 융자 기간 (Tenure Monthly Advances): 융자 조건은 시장가격과 거주자의 연령에 기초를 둔다. 융자 만기는 생존자 사망 시까지이다. 매월 월부금을 요구하지 않으므로 대부분이 이 융자를 택한다.
(3) 융자제공 시 돈을 지불하고 구입 (Lifetime Monthly Advances): 채무자의 생존 시까지 또는 주택 판매 이후까지 이다. 융자를 제공할 때 은행이 집을 구입하는 것으로 한다. 이것을 “노인 은퇴 주택 융자 (reverse annuity mortgage)”라고 한다. 돈을 받은 액수에 대해서는 세금을 지불할 수 도 있다.
 
장점 : (1) 62세 이상의 연령층의 주택 소유자들 가운데 62 %가 은행에 빚이 없는 주택이란 통계이다.
(2) 융자를 제공할 때는 수입에 관계가 없다. 수입 없는 노인에게 융자를 제공한다.
(3) 융자 채무금이 시장 시세보다 많을 때에는 상속인에게 법적 책임이 없다. 상속인이 상속을 안 받아도 된다.
(4) 매월 월부금을 지불 할 필요가 없다 (5) 이 융자는 개인적 책임이 없기 때문에 주택 가치가 하락 했더라도 은행에 대한 손실 배상이 없다는 것이 장점이다.
 
단점 : (1) 주택 가격이 상승하더라도 경비로서 상쇄되기 때문에 가격 상승이 큰 도움이 안 된다.
(2) FHA 융자 보험금도 사전에 지불해야 된다.
(3) 융자 비용이 일반 융자보다도 월등히 높다. 융자 경비가 많기 때문에 주택 판매 또는 이사 할려고 준비하는 과정에서 이러한 은행의 융자 사기 함정에 빠져 있다는 것을 다시 알게 된다. 현재 정부가 협조 해 주고 있는데도 이 융자를 받은 사람의 10 % 가 계약 이행을 못하게 된다. 결국 차압으로 연결된다.
(4) Social Security와 Medicare 지불에는 영향을 안 받는다. 그러나 정부에서 Medicaid 수혜자에게는 정부에서 요구하는 돈의 한계로 인해서 Medicaid/Medi-Cal, Supplemental Security Income (SSI), 정부 식품 보조 (food stamps) 수혜가 삭감 또는 취소 될 수 있다.
 
융자 경비 상한 선 : 노인용 융자에는 경비 지출이 많기 때문에 2008 년 7 월 30 일에 수수료 상한선을 정했다. 연방정부 보증을 받는 노인 전용 융자 수수료는 융자금액 20만 달러까지는 2%, 20만 달러를 넘을 경우 3% 제한하고 총 금액도 6,000달러를 넘을 수 없다. 융자 가능 금액도 최대 $362,790에서 $625,500 로 제한했다. 이런 규정이 있지만 은행이 노인 상대 돈벌이를 위해서 또다시 다른 경비들을 추가 하고 있는 것이 현실이다.
이 융자는 워낙 사기성이 높기 때문에 융자 제공 처와 직접 거래를 함으로서 사기성을 약간 배제 할 수 있다. 심지어 상담료 명목으로도 10 % 정도 수수료를 받는다.
 
중요한 Reverse Mortgage 제공처: FHA, Fannie Mae, Household, Transamerica 같은 곳이고 General Motor Acceptance Corporation(GMAC), Financial freedom Plan of Irvine, Norwest Mortgage Co. of Des Moines, Iowa, Union Life Insurance Co. in Wasington D.C. 같은 곳이다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 
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