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집 가격 하락 징조
09/19/2013 08:54 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 6,161  


집 가격 하락 징조
 
집 값이 계속 오르고 있었다.  이러한 상승세가 계속 될 것인가 하는 의아심을 갖인 사람들도 있고, 계속 오를 것이라고 희망하는 사람도 있다.
하지만 절대로 계속 올라 갈수는 없다. 2012 년 4 월에 검찰이 5 개 은행 상대로 불법 차압에 대한 벌금을 부과하면서 부동산 시장이 요동치게 된 것이다.  정부가 개입되지 않았더라면, 지금쯤은 많은 사람들이 차압에 휘몰렸을 것이고 주택 가격은 바닥을 헤뫼고 있을 때라고 예측했었다.
정부는 차압에 직면한 사람들을 보호하겠다면서 차압 방어를 위한 법률을 제정했지만 결국은 돈 있는 사람한테만 혜택을 보게 했다. 서민들은 집 구입을 할 수가 없도록 만들었다.
현재가 그런 상태이다. 현찰이 없는 사람은 집을 구입 할 수가 없다. 융자를 받아서 집을 구입할 수 있다면 아주 운이 좋아서 주택 구입을 할 수 있었든 사람이다.
융자를 받아서 집을 구입 할 손님을 갖인 부동산 업자는, 판매자 부동산 업자한테 사전에 편지를 보내게 된다. 손님이, 융자를 받아서 집을 사겠다고 하는데, 내 구입자의 계약서를 받아 줄 수 있느냐 ? 없느냐 ?를 사전에 문의해야 하는 진 풍경이 오늘의 현실이다.
소매상은 경기가 이렇게 나쁠수가 없다면서 한탄하는 사이에 주식 가격과 주택 가격은 계속 상승했다. 과거 어느 때에도 이런 일이 없었다. 하지만 이제는 너무나 가파르게 올라간 부동산 가격의 여세가 쪼끔 씩 꺽이기 시작하는 조짐이 보인다.
 
급격한 가격 상승: 지역에 따라서는 지난해와 비교해서 주택 가격이
년간 12 % ~ 28 % 상승했다. 물론 이 보다 더 높게는 60 % 상승한 지역도 있다.
1 년 사이에 5 ~ 10 년 후에 도달될 가격까지 고공 행진을 한 것이다.  그러니, 일반 구입자들이나 투자가들도 주춤해 져 버렸다. 이런 부동산 시장에 뛰어 들고 싶지 않다면서 포기를 해 버린다. 
가격 상승으로 구입자가 감소하고 있다. 과거 평균은 년간 5 % 상승이 표준이었다.
미국의 부동산 역사상 이렇게 급격한 가격 증가는 처음이다.
물건이 비싸면 구입자가 줄고, 물건이 싸면 구입자가 증가되는 원리이다.
주택 가격이 현재 상태와 같이 계속 상승을 할 수가 없다.
 
투자가 감소 : 차압 감소로 싼집 찾기가 어렵다. 이익이 감소하고 있으므로 투자가들이 감
소하고 있다.
2012 년 12 월에 비교해서 7 월에는 22 % 감소했다. 2013 년 8 월에는 7 월보다 13.4 % 로 감 소했다.
 
차압량 감소 : 2013 년 8 월 체납등록은 7 월 보다 0.7 % 하락, 1 년 전보다 55 % 하락
했다. 경매등록은 7 월보다 3.1 % 증가, 1 년 전보다 50.6 % 하락했다.
차압량의 감소는 그동안 주택 가격 상승작용을 했다. 그리고 재융자 또는 자기 주택을 판매 할 수
있는 기회가 부여 되었다.  물론 정부의 차압방어를 위한 법률도 큰 작용을 했다. 
이제는 투자가도 경제적 문제가 있는 싼집 찾기가 어렵다.
 
현재 남가주의 각 County 별 차압 량은 다시 증가 추세로 돌았다. 체납등록 (NOD) 과  경매 등록도 (NTS)
약간 증가 되었다. 하지만 1 년 전에 비교하면 55 % 하락 한 것이다.
 
NOD     LA    OC     RI    SB     SD     VE    Total
7/31/2013 1770 469 787 662 603 160 4451
8/31/2013 1892 456 803 748 595 157 4651
NTS 
7/31/2013 2008 521 772 655 551 151 4658
8/31/2013 2066 543 785 691 609 172 4866
 
임대료와 주택 가격 비율: 임대료에 비교해서 주택 가격이 너무 높다. 2007 년 이후 임대
가격 상승은 년 평균 2.3 % 인데 주택은 이 보다 높다.
 
정부가 차압 주택 감소를 위해서 2009 년부터 융자 조정법을 제정했었다. 그러나 현실적으로 큰 도움이 안되었다. 정부가 개입이 되어도 은행은 마이동풍 (馬耳東風) 이었다.은행 감독 기관은 은행 감사를 통해서 2010 년 4 분기 때에 주택 융자와 관련한 문제가 있다면서 이를 시정해야 된다는 보고서를 마련했다. 은행 감독국이 2011 년 4 월 13 일에 은행에 대해서,  차압, 융자조정, short sale에 대한 시정 명령을 했다. 검찰이 2012 년 4 월부터 5 개 대형은행에 대한 과중한 벌금을 부과한 것이 원인이다.  이 때에 검찰이 동원 된 것이다.  그 후 은행 감독국에서 2012 년 6 월 21 일에, 27 개 은행으로부터 피해당한 사람들을 대신해서 은행의 잘못을 찾아 보상을 해주겠다고 했다. 은행의 벌금을 이용 한 돈이다.  
주택 가격이 상승되기 시작한 때는 검찰이 동원되면서, 은행에 벌금을 부과하면서 부터 차압량이 급격히 감소했다. 이 때 까지만 해도 주택 가격은 더 하락 할 것으로 예상했었다. 
차압 감소가 뚜렸했든 것은  2012 년 8 월부터 이다.  2012 년 7 월 남가주 체납등록은 12,005 건이었는데 8 월에 9,518 건으로서 한달 만에 26 % 가 감소한 이후 월 9,000 단위 이하로 지속적인 하락이 되었다. 
2013 년 7 월은, 4,451건 8 월에는 4,651 건이다.
정부가 개입됨으로 갑작스러운 차압 감소로 주택 가격이 상승하기 시작했다. 이 때에, 공산주의 국가도 안인데 정부가 경제활동에 이렇게 간섭해야만 하는 것이냐는 볼멘소리도 있었다.
 
주택 가격이 너무 상승하게 되면, 주택을 구입하는 것 보다는 차라리 임대를 하는 것이 경제적으로 돈이 적게 지출된다. 수입이 많은 되도 앞으로 주택 가격이 더 하락 할 가능성이 있기 때문에 주택 가격이 다시 하락 할 때 까지는 임대 주택에서 거주하겠다는 사람들이 있다.
 
세대 수입 : 수입에 비교해서 주택 구입 능력이 떨어진다.  수입이 있어야만 차압을 안 당하고 살수 있는 것이다. 구입자가 감소하기 시작한 것과 함께 현재는 다시 재고량이 증가하고 있다.
 
이자율 상승 : 이자 율 상승으로 주택 구입자가 감소된다.
 
융자 경비 상승 : 융자 경비가 2~ 3 % 상승했다. 특히 FHA 융자는 일반 은행을 통한
비용보다도 높다. 이런 현상인데도, 어떤 부동산 업자는 FHA 융자를 받아서 적은 down payment 로 집을 살수 있다고 헛소리를 하는 부동산 업자가 있다.
 
재고량 증가 : 판매자가, 가격이 높은 지금이 적기라면서 판매 시장에 나타나므로서 재고
증가되고 있다. 차압에 직면했든 사람들 가운데서도 과거 1 년 동안의 주택 가격 상승으로 깡통 주택을 모면하면서 집을 팔겠다고 나선 사람도 있다.
투자가들 가운데는 은행 융자를 받아서 투자한 사람들이 많다. 그러므로 투자가들도
주택 가격 하락이 되기 전에 판매를 하기 위해서 매물로 내 놓고 있다.
 
재고량이 4~5 월 보다 2 % 증가했다. 재고 증가로 6 개월 이내에 다시 판매하는 사람도 감소하고 있다.
 
이런 여파로서, L.A. County 경우에 7 월 판매기간이 2.9 개월, 6 월 2.8 개월 1 년  전 3.4 개월로 월 재고 판매기간이 증가 되고 있다.
 
재고 판매량이 3 개월 이상이면 구입자 시장으로 변화고 그 이하는 판매자 시장으로 변한다는 것이 부동산 업계의 지표로 사용되고 있다. 
판매 기간 1 년전 43 일, 7 월 13 일 27.8 일
 
가격 과 판매량 하락: 8 월 판매 가격이 7 월 보다 1.4 % 하락 했다. $365,000에서 $360,000 하락, 판매량도 1.8 % 하락했다.
 
3 개월 전만 해도, 매물로 내어 놓은 후에도 가격을 계속 올려서 판매를 했었다. 그러나 현재는, 매물로 내어 놓은 후에, 적합한 구입자가 나타나지 않으면, Listing 가격을 계속 낮추어 가면서 판매를 하는 지역들이 나타났다.
 
깡통 주택 재고 : 8 월 현재도 California에서 융자 잔금이 시장 가격 보다도 높은 집이 29 % (2 million) 상회한다. 이 재고량이 부동산 시장의 복병으로 나타 날 수 있다.
 
현찰 구입자 감소 : 8 월 현찰 구입자가 24 % 이다. 7 월보다 26.1 % 감소했다. 2 월에는 33 % 였다.
아직도 현찰 구입자가 많이 있기 때문에 융자를 받아서 집 구입하기가 어렵다.
현재도 지역에 따라서는 현찰 구입자와 경쟁을 하고 있다.
 
김희영  김희영  부동산 (951) 684 - 3000
 
 
 
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