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차압 절차법 위반으로 차압 중단
06/21/2011 10:39 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,004  


융자 조정이나 차압 연기가 안 되었다고 하더라도 은행과 융자 브로커가 위법 행위를 한 것을 찾아서 차압을 막을 수 있다. 이것도 여의치 안을 때는 차압을 당하는 길 밖에 없다. 차압을 당하면서도 차압을 막는 길이 있다. 차압 절차법 위반을 찾는 것이다. 일반적으로 ‘융자 조정 부서’는 차압 등록 이전에 융자 조정을 검토하겠다면서 재정서류를 보내 달라는 부탁을 한다. 때로는 이 답변을 기다리는 사이에 소유권이 변경되었다는 황당한 통고를 받은 사람도 있다. 이것은 위법이다.

차압이전에 차압 통고 의무 : 재향 군인 융자 (VA) 은행은 차압을 하기 30 일전에 채무자에게 차압할 의사를 통고해야 한다. 연방 융자 협회(FNMA)와 주택 융자 제공처(FHLMC)는, 모든 융자 잔액 금을 요구하기 30 일전, 혹은 법적인 담보 계약위반을 등록하기 30 일전에 돈이 체납되었고, 차압 사유와 금액도 표기 한 통고를 해야 한다. 상법에서도, 분활금이 연체 되었다고 하드라도 사전에 통고를 주지 않고서는 차압을 하지 못한다.

최근에 한인 신씨가 한인 은행으로부터 상가 차압 통고를 받았다. 법에 의하면 차압 등록을 하기 이전에 얼마가 체납고 차압을 하겠다는 사전 통고를 서면으로하게 되어 있다. 은행에 서류를 보낸 후 융자 연기 소식을 기다리든 어느날 갑자기 차압 등록된 통고서를 받았다. 이것은 차압 법 위반이다.

새 차압법 : 대출자의 재정 상태를 파악해서 차압을 방어할 수 있는 기회를 부여해야 된다. 2003 년 1 월 1 일 ~ 2007 년 12 월 31 일 사이 융자받은 사람한테 차압등록 30 일 이전에 “융자 조정” 협의 의무가 있다. 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 그리고 대출자가 다시 상담을 요구했을 때는 14 일 이내에 면담 날자를 잡아야 한다. 2008 년 9 월 6 일부터 시행 (SB 1137)

차압 90일 추가 동결 법은 2009 년 2 월 20 일 주지사 서명, 효력은 2009 년 6 월 4 일 또는 5 일부터 시행된다. 즉 체납 등록 전 약 180 일 유예기간을 주어야 된다. 융자 받은 기간이 2003 년 1 월 1 일 ~ 2008 년 1 월 1 일 사이만 해당되고 예외사항들이 많기에 실효는 의문이다. 2011 연 1 월 1 일 까지 유효하다. (ABx27(Lieu))
차압 사전 통고에는, 담보 계약 위반이 아무런 근거가 없었을 때는 소송을 할 수 있고 다른 방어를 할 수 있다는 것을 담보 계약 위반 통고서에 기재해 두어야 한다.

차압 통고 편지 보관 : 차압을 당해 보면 은행에서 꼭 같은 내용의 편지를 많이 보내오기 때문에 쓰레기통에 버리는 사람도 있다. 차압 절차법에 의한 통고다. 은행의 절차법 준수를 찾기 위해서는 이들 편지를 보관해야 된다. 예로서, 체납 등록을 한 후 10 일 이내에 최근에 알고 있는 채무자 주소에 등기와 1 종 우편으로 통고해야 한다. 1 개월 이내에 다시 등기와 1 종 우편으로 통고해야 된다.

채권자 대리인의 경우에는 등록 후 15 일 이내에 채무자에게 통고해야 된다. 담보 계약 위반 등록을 한 후 90 일이 경과 된 후에도 체납금을 지불하지 않았으면 최저 20 일 이후에 경매한다는 통고를 다시 보내야 된다. 경매 20 일 전에 신문 공고, 우편, 장소에 경고문 부착 할 것, 경매 판매 등록은 판매일로부터 14 일 이전에 등기소에 등록해야 된다.

융자 잔금 일시 지불 (balloon payment)은 만기일 90 일 이전, 최대 150 일 이전에 통고해야 된다. 은행이나 차압 대리인이 이런 법을 무시하고 차압을 진행하는 것을 흔히 볼 수 있다. 체납금 액수를 요구하는 청구서를 서면으로 보내야 한다. 차압 통고 이전 혹은 차압 등록 한 2 개월 이내에 보내야 한다. 대부분의 은행은 이런 통고 날짜를 준수하지 않고 있다. 은행에서 보내온 편지를 모아서 차압 절차법 위반을 검토함으로 차압을 막을 수 있다.

김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000


 
 

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